穩(wěn)樓市再出招 三部門支持優(yōu)質房企合理使用預售監(jiān)管資金
11月14日,銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》(下稱《通知》),指導商業(yè)銀行按市場化、法治化原則,向優(yōu)質房地產企業(yè)出具保函置換預售監(jiān)管資金。
業(yè)內人士分析稱,《通知》的發(fā)布和實施,將幫助優(yōu)質房企緩解流動性壓力,穩(wěn)定市場預期,促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
優(yōu)質房企將從中獲益
《通知》顯示,允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則,在充分評估房地產企業(yè)信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策,與優(yōu)質房地產企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。
銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行有關部門負責人在答記者問中表示,《通知》的發(fā)布是為支持優(yōu)質房地產企業(yè)合理使用預售監(jiān)管資金,防范化解房地產企業(yè)流動性風險,促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“此次定調有助于各地工作的實際開展,有助于減少預售資金的沉淀,對于優(yōu)質房企盤活預售資金和改善流動性具有積極作用?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示。
仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家兼研究部總監(jiān)龐溟表示,此舉為支持房企融資并盤活存量資金,有望幫助優(yōu)質房企暢通“銷售—拿地—新開工”鏈條,在確保房企資金不被挪用的前提下,進一步規(guī)范和優(yōu)化對商品房預售資金的監(jiān)督與管理。
細則明確資金用途
《通知》包含多項實施細則,要求保函僅可用于置換依法合規(guī)設立的預售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內資金。置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%,置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。
《通知》規(guī)定,監(jiān)管評級4級及以下或資產規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務;同時商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯(lián)方的房地產企業(yè)出具保函置換預售監(jiān)管資金。企業(yè)集團財務公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監(jiān)管資金。
對于房企應履行的責任,《通知》要求,房地產企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預售監(jiān)管資金,優(yōu)先用于項目工程建設、償還項目到期債務等,不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產企業(yè)要按約定承擔監(jiān)管賬戶內的資金補足義務,確保項目建設資金充足。
在開展業(yè)務的同時,商業(yè)銀行也應重點防范風險?!锻ㄖ分赋觯虡I(yè)銀行在出具保函置換預售監(jiān)管資金時,要參照開發(fā)貸款授信標準,選擇經(jīng)營穩(wěn)健、財務狀況良好的優(yōu)質房地產企業(yè)。保函額度全額計入對房地產企業(yè)及其所屬集團的統(tǒng)一授信額度。要通過保證金、房地產企業(yè)反擔保以及其他增信措施,防范保函業(yè)務風險,按要求計提風險資本,提取風險準備。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼認為,銀行仍應堅持標準、審慎出具保函,必要時可要求房企采取有效的增信措施,嚴格防范保函業(yè)務風險。各地推進此項業(yè)務時應遵循市場化、法治化原則,地方政府不得強制銀行開具保函。
樓市利好政策密集出臺
業(yè)內人士普遍認為,支持銀行向優(yōu)質房企出具保函置換預售監(jiān)管資金這一舉措,不失為一種積極的探索,也是繼“第二支箭”“金融支持房地產16條”出臺后的第三項樓市利好政策。
11月8日,交易商協(xié)會釋放了“第二支箭”的利好消息:由人民銀行再貸款提供資金支持,預計可提供約2500億元民營企業(yè)債券融資,而且后續(xù)還有望擴容。
11月14日,上海證券報從相關渠道獲悉,人民銀行、銀保監(jiān)會于近日印發(fā)了《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》,從保持房地產融資平穩(wěn)有序、做好“保交樓”金融服務、配合做好受困房地產企業(yè)風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度這六個方面提出16項具體措施。
龐溟建議,應當在堅持“房住不炒”的基調下,繼續(xù)優(yōu)化房地產金融政策,特別是差別化住房信貸政策。要以穩(wěn)為主、循序漸進、有計劃分步驟地實施房地產金融政策調整,盡量減少對市場的沖擊和影響,促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展,實現(xiàn)穩(wěn)增長、防風險、促發(fā)展三重目標。
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