存量首套房貸利率怎么調(diào)?多家銀行解讀十大細(xì)節(jié)
存量首套房貸利率要降了!到底怎么降?能降到多少?已經(jīng)提前還款的是否也可以下調(diào)?
針對各類熱點(diǎn)問題,近日,工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行等已公開發(fā)布了存量房貸利率調(diào)整常見問題解答,涉及存量房貸利率調(diào)整范圍、調(diào)整方式、首套房認(rèn)定等眾多方面。
問題1:調(diào)整范圍有哪些?
央行、國家金融監(jiān)管總局明確,存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款,是指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款,或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
同時(shí)要排除一些特殊情況。例如,從利率差的角度看,建設(shè)銀行表示,當(dāng)前執(zhí)行利率如低于本次首套住房貸款擬調(diào)整到的利率水平,則不進(jìn)行調(diào)整。
從貸款類型看,建設(shè)銀行表示,住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款,購買商鋪等商業(yè)用房的貸款,不在本次調(diào)整范圍內(nèi);工商銀行表示,公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分不在調(diào)整范圍之內(nèi),對于組合貸中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,符合條件的可單獨(dú)調(diào)整利率水平。
問題2:如何確定是不是首套房?
在具體操作中,首套房是以什么時(shí)間點(diǎn)界定?如果之前貸款時(shí)不是首套,但按現(xiàn)在政策可以算首套,能不能申請調(diào)整?各大銀行也給出了更為細(xì)致的解釋。
建設(shè)銀行表示,首套住房貸款包括兩種情況,一種是指貸款發(fā)放時(shí)利率按所在城市首套住房貸款利率執(zhí)行的貸款,另一種是貸款發(fā)放時(shí)是非首套住房貸款,但實(shí)際住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)。
例如,如果貸款購買本套住房時(shí),家庭沒有其他住房,因當(dāng)時(shí)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理,但目前所在地區(qū)已執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,本次可以按首套執(zhí)行。此外,貸款購買住房時(shí)不是家庭在當(dāng)?shù)氐奈ㄒ蛔》?,但后期通過交易等方式出售了其他住房,本住房成為家庭唯一住房且當(dāng)?shù)匾褕?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的,本次可以按首套執(zhí)行。上述情形下,需要提供相應(yīng)的證明材料。
問題3:調(diào)整幅度是多少?
央行、國家金融監(jiān)管總局明確,新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定,但在貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)上的加點(diǎn)幅度,不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。
建設(shè)銀行進(jìn)一步解釋稱,目前房貸利率是在LPR基礎(chǔ)上加減點(diǎn)確定的。本次調(diào)整不涉及LPR,主要是調(diào)整加減點(diǎn)。
此外,光大銀行提出,固定利率客戶可以向光大銀行申請降低首套房貸款利率。調(diào)整后,利率類型仍為固定利率。
郵儲(chǔ)銀行等表示,目前,各城市首套房貸利率政策下限,以人民銀行各省級分行官方網(wǎng)站公布的為準(zhǔn),具體利率調(diào)整幅度及規(guī)則以我行后續(xù)公告為準(zhǔn)。
問題4:首套房貸利率下限如何查詢?
各大銀行均表示,首套房貸利率政策下限人民銀行已公布,請查詢所在城市人民銀行省級分行官方網(wǎng)站相關(guān)公示。據(jù)梳理,截至9月2日,全國31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市均已公布首套商業(yè)性住房貸款利率自律下限情況。
從全國層面來看,全國首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限在不同階段分別為:2019年10月7日前為0.7倍貸款基準(zhǔn)利率;2019年10月8日至2022年5月14日為LPR;2022年5月15日至今為LPR-20BP。
不過,在因城施策背景下,各地區(qū)之間或同一地區(qū)不同時(shí)期所執(zhí)行的房貸利率下限差異較大。
問題5:兩種調(diào)整方式有何區(qū)別?
按照央行、國家金融監(jiān)管總局要求,存量房貸利率調(diào)整有兩種方式,一是通過新發(fā)放貸款置換,二是協(xié)商變更合同利率。
工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行給出了相似的解釋:新發(fā)放貸款置換是指由原貸款承貸銀行新發(fā)放一筆貸款,借款人使用這筆貸款置換存量首套房貸。協(xié)商變更合同利率是指由借貸雙方通過簽訂補(bǔ)充條款等方式,協(xié)商降低貸款合同約定的利率水平。
“對于借款人而言,由于已經(jīng)明確調(diào)整后的利率水平需符合原貸款發(fā)放時(shí)的當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限,這兩種方式調(diào)整的結(jié)果無明顯區(qū)別。”兩銀行均表示,考慮到客戶操作的便利性,主要采取變更合同利率方式,具體以后續(xù)公告為準(zhǔn)。
問題6:已申請?zhí)崆斑€貸可以調(diào)整嗎?
農(nóng)業(yè)銀行表示,這要區(qū)分兩種情況:一是已完成提前還款扣款操作的,不再進(jìn)行利率調(diào)整。如有剩余本金尚未歸還的,凡是符合條件的,可進(jìn)行利率下調(diào)。
二是已提出提前還款申請、但尚未完成扣款的,客戶可根據(jù)自身需要撤銷提前還款申請,凡是符合條件的,納入此次調(diào)整范圍。具體請聯(lián)系貸款經(jīng)辦行。
問題7:如果首套房貸現(xiàn)在有拖欠(或?yàn)椴涣假J款),能調(diào)嗎?
建設(shè)銀行表示,符合調(diào)整范圍但有拖欠的貸款,原則上還清拖欠前暫不調(diào)整,還清拖欠后可以調(diào)整。實(shí)際執(zhí)行需根據(jù)具體情況判斷,可咨詢貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。
工商銀行表示,不良個(gè)人住房貸款暫不支持進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整,需要?dú)w還積欠本息后再申請調(diào)整。具體以后續(xù)公告為準(zhǔn),如有異議可聯(lián)系貸款經(jīng)辦行。
光大銀行也表示,符合調(diào)整范圍但目前有逾期的首套房貸業(yè)務(wù),原則上在還清逾期本息后可以調(diào)整。具體情況可咨詢貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。
問題8:已經(jīng)支付的高出的利息是否返還?
對于此次通知發(fā)布前,已經(jīng)支付的高于調(diào)整后利率水平的房貸利息,可否要求返還?
工商銀行對此表示,暫不支持。此次存量房貸利率調(diào)整不溯及既往。
問題9:申請調(diào)整需要提供哪些材料?
中國銀行表示,首套房貸款客戶無需提供相關(guān)材料,二套房貸款客戶需提供當(dāng)前實(shí)際住房情況符合當(dāng)?shù)厥滋鬃》繕?biāo)準(zhǔn)的證明材料,比如當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T出具的房屋套數(shù)查詢證明等。
問題10:何時(shí)可以申請辦理、執(zhí)行?
中國銀行表示,將于2023年9月25日起接受客戶調(diào)整申請,在調(diào)整完成后的次日將按照降低后的貸款利率執(zhí)行。
建設(shè)銀行表示,正在抓緊制定具體實(shí)施細(xì)則,進(jìn)行準(zhǔn)備工作,確保按人民銀行要求9月25日可提供服務(wù)。
農(nóng)業(yè)銀行表示,正在抓緊制定操作細(xì)則,盡快完成合同文本和系統(tǒng)研發(fā)等工作,積極做好組織實(shí)施。凡是符合條件的客戶,在2023年9月25日受理申請后,會(huì)在最短時(shí)間內(nèi)規(guī)范完成利率定價(jià)調(diào)整工作。
工商銀行表示,正積極進(jìn)行各項(xiàng)準(zhǔn)備工作,暫定于9月25日開放線上線下服務(wù)渠道,具體時(shí)間以公告為準(zhǔn)。
郵儲(chǔ)銀行表示,正抓緊制定操作細(xì)則,初步定于9月25日接受客戶申請,具體時(shí)間以公告為準(zhǔn)。
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