銀行紛紛明確存量房貸降息細(xì)節(jié):首套房怎么認(rèn)定,利率能降多少,有拖欠能降嗎
距離向銀行申請(qǐng)存量首套住房貸款利率下調(diào)還有不到三周時(shí)間,哪些房貸能申請(qǐng)?能降低多少?房貸有拖欠怎么辦?近日,工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、郵儲(chǔ)銀行、招商銀行、光大銀行通過(guò)問(wèn)答形式回應(yīng)了購(gòu)房者關(guān)心的焦點(diǎn)問(wèn)題。
8月31日,中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》,自2023年9月25日起,存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng),由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
各家銀行均表示,正在抓緊制定具體實(shí)施細(xì)則,按照有關(guān)要求,自9月25日起接受客戶調(diào)整申請(qǐng),后續(xù)進(jìn)展還請(qǐng)及時(shí)關(guān)注各家銀行官網(wǎng)、手機(jī)銀行、公眾號(hào)、網(wǎng)點(diǎn)等渠道公告。
哪些存量房貸利率能調(diào)整?公積金貸款、公積金組合貸、商住房貸款等,能否申請(qǐng)?
本次存量房貸利率調(diào)整的對(duì)象為存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款,具體包括2023年8月31日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房貸款,或?qū)嶋H住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的住房貸款。
各家銀行在問(wèn)答中均明確表示,個(gè)人商業(yè)用房(含商住兩用房)等非住宅型房屋貸款不在調(diào)整范圍之內(nèi)。公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分也不在調(diào)整范圍之內(nèi)。對(duì)于組合貸中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,符合條件的可單獨(dú)調(diào)整利率水平。
辦理貸款時(shí)不是首套房的,能否調(diào)整?
建行表示,這個(gè)取決于當(dāng)前實(shí)際住房情況是否已經(jīng)符合辦貸款的城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)。如已符合,可以認(rèn)定為首套房貸。
例如,如果您貸款購(gòu)買(mǎi)本套住房時(shí),家庭沒(méi)有其他住房,因當(dāng)時(shí) “認(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理,但目前所在地區(qū)已執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,本次可以按首套執(zhí)行。此外,貸款購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)不是家庭在當(dāng)?shù)氐奈ㄒ蛔》?,但后期通過(guò)交易等方式出售了其他住房,本住房成為家庭唯一住房且當(dāng)?shù)匾褕?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的,本次可以按首套執(zhí)行。上述情形下,需要您提供相應(yīng)的證明材料。
如果您仍無(wú)法確認(rèn)自己是否符合首套房標(biāo)準(zhǔn),您可咨詢(xún)貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。
存量房貸利率能降到多少?
調(diào)整后的房貸利率水平不低于該筆貸款發(fā)放時(shí)房屋所在城市同期限(按原貸款合同期限)的首套房貸利率政策下限。各城市首套房貸利率政策下限,以中國(guó)人民銀行各省級(jí)分行官方網(wǎng)站公布的為準(zhǔn),具體利率調(diào)整幅度及規(guī)則以銀行后續(xù)公告為準(zhǔn)。
此外,當(dāng)前執(zhí)行利率如低于本次首套住房貸款擬調(diào)整到的利率水平,則不進(jìn)行調(diào)整。
中行和建行表示,目前,房貸利率是在LPR基礎(chǔ)上加減點(diǎn)確定的,本次調(diào)整不涉及LPR變化,是調(diào)整加減點(diǎn)。
例如目前LPR是4.2%,您的貸款按加80個(gè)點(diǎn)執(zhí)行,則您現(xiàn)在實(shí)際貸款利率為5%(4.2%+0.8%),如果您貸款發(fā)放時(shí)房屋所在城市首套住房貸款利率政策下限為L(zhǎng)PR+10個(gè)點(diǎn),則您存量貸款調(diào)整后不得低于LPR+10個(gè)點(diǎn),調(diào)整后您的貸款利率最低為4.3%(4.2%+0.1%)。
兩種調(diào)整方式如何選?
通知明確,存量首套住房貸款調(diào)整方式有兩種,既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度,也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。
農(nóng)行表示,兩種方式調(diào)整后的利率定價(jià)水平一致。該行主要采取協(xié)商變更合同約定利率方式辦理。
工行也表示,考慮到操作的便利性,主要采取變更合同利率方式。
申請(qǐng)存量房貸利率下調(diào),需要哪些材料?
中行表示,首套房貸款客戶無(wú)需提供相關(guān)材料,二套房貸款客戶需提供當(dāng)前實(shí)際住房情況符合當(dāng)?shù)厥滋鬃》繕?biāo)準(zhǔn)的證明材料,比如當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T(mén)出具的房屋套數(shù)查詢(xún)證明等,具體流程及所需材料將及時(shí)通過(guò)官方網(wǎng)站、官方微信公眾號(hào)等渠道另行公告。
存量房貸利率調(diào)整完成后,何時(shí)生效?
中行表示,在調(diào)整完成后的次日將按照降低后的貸款利率執(zhí)行。
房貸利率是固定利率,能否調(diào)整?
光大銀行表示,固定利率客戶可以向該行申請(qǐng)降低首套房貸款利率。調(diào)整后,利率類(lèi)型仍為固定利率。
房貸逾期了或已經(jīng)是不良貸款,能否申請(qǐng)存量房貸利率調(diào)整?
建行表示,符合調(diào)整范圍但有拖欠的貸款,原則上還清拖欠前暫不調(diào)整,還清拖欠后可以調(diào)整。實(shí)際執(zhí)行需根據(jù)具體情況判斷,可咨詢(xún)貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。
工行在問(wèn)答中稱(chēng),不良個(gè)人住房貸款暫不支持進(jìn)行存量房貸利率調(diào)整,需要?dú)w還積欠本息后再申請(qǐng)調(diào)整。
已辦理提前還款,是否可以下調(diào)?
農(nóng)行在問(wèn)答中表示,要區(qū)分兩種情況,一是已完成提前還款扣款操作的,不再進(jìn)行利率調(diào)整。如有剩余本金尚未歸還的,符合條件的可進(jìn)行利率下調(diào)。二是已提出提前還款申請(qǐng)、但尚未完成扣款的,客戶可根據(jù)自身需要撤銷(xiāo)提前還款申請(qǐng),凡符合條件的,納入此次調(diào)整范圍。
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