王舒嫄 張勤峰

　　最新統(tǒng)計顯示，6月房地產(chǎn)行業(yè)在境內(nèi)債券市場凈融資逾160億元，連續(xù)第5個月保持凈融資為正值，并創(chuàng)出過去12個月的新高。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，近期房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境繼續(xù)改善，市場成交邊際回暖，流動性緊張態(tài)勢有望趨于緩和，下半年更多行業(yè)基本面指標有望迎來修復(fù)。

　　多策并舉疏解壓力

　　促進銷售回款、協(xié)商債務(wù)展期、加快資產(chǎn)處置、尋求引“戰(zhàn)”引資……眼下，房地產(chǎn)行業(yè)正迎戰(zhàn)今年新一輪債務(wù)到期小高峰，一些房地產(chǎn)企業(yè)使出“十八般武藝”紓解資金壓力。

　　據(jù)中金公司的研究報告，今年6-7月，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的美元債迎來一輪到期高峰，單月到期量均接近70億美元。若算上境內(nèi)債務(wù)，克而瑞研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6-7月，境內(nèi)200家主要房企債務(wù)到期規(guī)模在1755億元左右，約占整個下半年到期量的61%。其中，民營房企到期債務(wù)較多，6-7月合計約1178億元，占到同期境內(nèi)房企到期債務(wù)總額的67%。

　　面對到期債務(wù)高峰，一些房企選擇協(xié)商債務(wù)展期，避免直接違約，用時間換空間。比如，近期富力地產(chǎn)、領(lǐng)地控股等房企紛紛披露，就即將到期的債券尋求與投資人協(xié)商展期。

　　不少房企努力通過銷售回款、處置資產(chǎn)或引“戰(zhàn)”引資等方式“補血”，以應(yīng)對階段性流動性問題。據(jù)中國證券報記者不完全統(tǒng)計，僅6月以來，就有包括云南城投、陽光城、祥生控股、建業(yè)地產(chǎn)等在內(nèi)的10余家房企宣布出售資產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓股權(quán)或引入戰(zhàn)略投資者。

　　“通過優(yōu)質(zhì)企業(yè)并購出險項目或困難房企，能將風(fēng)險控制在一定范圍內(nèi)，將利于產(chǎn)業(yè)鏈上下游及整個經(jīng)濟社會發(fā)展的穩(wěn)定?！敝袣W國際工商學(xué)院教授、中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司原司長盛松成說。

　　還有一部分房企選擇“不走尋常路”。6月15日，碧桂園宣布，以現(xiàn)金方式回購一筆將于今年7月到期的美元債券，若順利完成回購，年內(nèi)碧桂園將再無美元債到期。無獨有偶，遠洋集團今年已兩次提前償還存續(xù)債券——4月提前償還一筆美元債，未來兩年該公司已無美元債到期；6月，又提前償還了兩筆資產(chǎn)支持證券。據(jù)不完全統(tǒng)計，除碧桂園和遠洋集團外，近期還有新城控股、雅居樂、旭輝控股、建業(yè)地產(chǎn)、中梁控股等近20家房企主動實施債券回購。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，這些房企選擇提前償還或回購債券，意在傳遞積極信號、維護市場形象、提振市場信心，從而保證持續(xù)融資的能力。

　　紓困力量持續(xù)壯大

　　同時，從監(jiān)管部門、地方政府到行業(yè)協(xié)會、金融機構(gòu)，解危紓困房地產(chǎn)行業(yè)的陣營不斷壯大，合力持續(xù)匯聚。這當中，資產(chǎn)管理公司(AMC)作為處置不良、化解風(fēng)險的專業(yè)機構(gòu)，有望在參與房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)風(fēng)險處置、化解金融風(fēng)險方面發(fā)揮其獨特的功能優(yōu)勢。

　　6月21日，冠城大通發(fā)布公告，擬與華融資產(chǎn)開展業(yè)務(wù)合作，由后者收購其即將到期的一筆公司債券，以確保該債券其他持有人如期得到償付?！坝葾MC出面收購房企存續(xù)債務(wù)，這是AMC參與化解房地產(chǎn)風(fēng)險的最新嘗試?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士點評稱。

　　一些跡象表明，AMC正加力、加快實施房地產(chǎn)行業(yè)紓困行動。截至目前，中國信達、華融資產(chǎn)、東方資產(chǎn)、長城資產(chǎn)四家全國性AMC均已加入紓困房地產(chǎn)行業(yè)的行列之中。

　　克而瑞研究中心研究總監(jiān)朱一鳴介紹說：“AMC救助陣營正在不斷壯大，除了全國性AMC，一些地方性AMC也紛紛入局。其中，全國性AMC作為主力軍，已通過簽署協(xié)議、設(shè)立基金等形式對接多家出險房企?！?/p>

　　中國證券報記者注意到，6月7日，浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與浙商資產(chǎn)達成合作協(xié)議，共同發(fā)起設(shè)立“并購重整合伙企業(yè)(有限合伙)”，初步成立了100億元規(guī)模的“并購重組專項資金”，后續(xù)將用于房地產(chǎn)企業(yè)的解危紓困。

　　朱一鳴認為，收購出險房企項目或推動其并購重組，確保問題項目順利完工，落實“保交付、保民生、保穩(wěn)定”，將是現(xiàn)階段AMC參與紓困房地產(chǎn)行業(yè)工作的重中之重。

　　市場信心不斷增強

　　剛過去的6月，房地產(chǎn)債券融資繼續(xù)好轉(zhuǎn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，6月境內(nèi)債券市場上發(fā)行的房地產(chǎn)行業(yè)債券(不含資產(chǎn)支持證券)合計471億元，實現(xiàn)凈融資161億元，已連續(xù)5個月保持凈融資為正值，并創(chuàng)出過去12個月的新高。

　　展望下半年，克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉預(yù)計，房地產(chǎn)行業(yè)的合理資金需求將得到滿足，部分出險房企有望看到更有效的應(yīng)對方案。

　　6月24日，深圳證券交易所發(fā)布的《關(guān)于進一步支持企業(yè)發(fā)展服務(wù)實體經(jīng)濟的通知》指出，支持優(yōu)質(zhì)房企盤活存量資產(chǎn)，允許優(yōu)質(zhì)房企進一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵其發(fā)行公司債券兼并收購出險房企項目。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，下半年房地產(chǎn)行業(yè)從銀行信貸、債券融資等渠道得到的資金支持有望增多。隨著資金緊張程度緩解、融資成本下降，房企購地、投資、銷售等行為有望逐步回歸常態(tài)。

　　值得一提的是，近期房地產(chǎn)市場交易改善的勢頭進一步明顯。“銷售的改善有望進一步提振參與各方的信心，進而促成融資環(huán)境好轉(zhuǎn)，有效緩解房企短期資金壓力?！币晃环康禺a(chǎn)企業(yè)融資負責人告訴中國證券報記者，“一方面，經(jīng)營性現(xiàn)金流是企業(yè)最重要的資金來源之一，銷售回款的增加有望緩解房企資金壓力，提振市場信心；另一方面，市場信心的回升有助于房企獲得更多融資機會，形成良性循環(huán)。”