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“地方軍”成拿地大戶 濱江、建發(fā)們?yōu)楹文鎰輸U張?

發(fā)布時間:2022-07-08 15:20:00來源: 新京報

  今年上半年的拿地排行榜單上又有了新面孔。

  根據(jù)中指研究院發(fā)布的房企權(quán)益拿地金額排行榜,今年上半年,濱江集團、華潤置地、中海地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國位居前五名,其中濱江集團、建發(fā)房產(chǎn)作為新晉上榜房企,格外受到市場關(guān)注。

  那么,在房地產(chǎn)市場仍然處于低谷之際,以濱江集團為代表的區(qū)域深耕房企和以建發(fā)房產(chǎn)為代表的地方國企為何逆勢擴張?

  拿地排行榜上的“新晉面孔”

  根據(jù)中指研究院排名,在今年上半年房企權(quán)益拿地金額的排行榜單中,濱江集團以392億元的權(quán)益拿地金額位居榜首。不僅如此,從新增貨值來看,上半年,濱江集團、華潤置地和中國鐵建占據(jù)榜單前三,濱江集團又以累計新增貨值912億元占據(jù)榜單第一。

  對比去年同期的榜單變化,濱江集團在今年上半年的拿地中堪稱“黑馬”,超越了傳統(tǒng)的拿地大戶諸如中海地產(chǎn)、萬科、保利發(fā)展等龍頭房企,一躍成為拿地金額排行榜的首位,值得外界關(guān)注。

  同時,值得注意的是,建發(fā)房產(chǎn)近兩年拿地兇猛,通過對比近三年來的排名變化可見,建發(fā)房產(chǎn)是從2021年開始發(fā)力,據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示,2021年上半年,建發(fā)房產(chǎn)拿地金額為723億元,在國內(nèi)房企排名僅次于萬科、保利發(fā)展。而今年上半年,建發(fā)地產(chǎn)權(quán)益拿地金額349億元,排名位居第四名;新增全口徑貨值710億元,排名也位居第四。

  對比近兩年拿地金額的變化來看,曾經(jīng)的拿地大戶碧桂園、萬科等,拿地金額有所縮減。2021年上半年,榜首萬科拿地金額達到了962億元,碧桂園則以1252萬平方米居拿地面積榜首。而2022年上半年,碧桂園已滑落至第40位,拿地面積僅為66萬平方米,縮減了1186萬平方米。

  濱江逆勢擴張的底氣與壓力

  在房地產(chǎn)行業(yè)處于低谷、房企融資端依然承壓的背景下,除了傳統(tǒng)的拿地“大咖”中海地產(chǎn)、華潤置地外,新晉拿地大戶濱江集團為何逆勢增儲?其大手筆拿地的資金何來?

  濱江集團是一家典型的具有區(qū)域性色彩的房企,在超越綠城中國后,濱江集團在銷售額和拿地規(guī)模上坐穩(wěn)了“杭州一哥”的位置。今年上半年,濱江集團更豪擲409億元(含合作拿地)在杭州單一市場攬下23宗地塊,成為杭州市場上名副其實的“拿地之王”。

  幸運的是,在全國樓市整體銷售疲軟的背景下,濱江集團受益于杭州新房市場的堅挺,單一押注贏得了市場的回報。2021年,濱江集團全年銷售額1691億元,同比增長24%;實現(xiàn)營業(yè)收入379.76億元、歸母凈利潤30.27億元,分別較上年同期增長32.80%和30.06%。2022年上半年,濱江集團完成銷售現(xiàn)金回籠322億元,比去年同期增長6%。

  杭州市場銷售向好無疑給了濱江集團更多的拿地底氣。濱江集團董事長戚金興曾在今年年初直言:“未來5至10年是濱江最好的發(fā)展時期?!?/p>

  從財務(wù)角度來看,截至2021年期末,濱江集團有211.41億元貨幣資金在手,短期債務(wù)為139.96億元,現(xiàn)金短債比為1.51倍,這也給了濱江集團拿地上的資金支撐。

  雖然銷售向好,但是,專注于改善型樓盤的濱江集團也受到了來自于限價方面的壓力。由于限價樓盤陸續(xù)進入結(jié)算期,今年一季度其營收和盈利雙雙下滑。今年一季度財報顯示,濱江集團實現(xiàn)營業(yè)收入62億元,同比下降16.8%;歸母凈利潤2.3億元,同比下降42.7%;歸母凈利率為3.7%,較上年同期下降5.0個百分點;整體毛利率為16.3%,較上年同期下降4.5個百分點。

  對于大手筆拿地的原因、拿地的資金來源以及拿地對于公司資金、負(fù)債等方面的影響,新京報記者向濱江集團品牌部門相關(guān)人士進行詢問,但是截至發(fā)稿并未收到對方回復(fù)。

  建發(fā)的積極出擊與規(guī)模訴求

  如果說濱江集團是“地方軍”中區(qū)域性深耕的房企代表,此次拿地也沒有“出圈”,那么,建發(fā)房產(chǎn)則代表著另一支“地方軍”的實力和野心,其拿地布局劍指長三角和珠三角,大手筆逆勢擴張的背后則彰顯出更多的規(guī)模訴求。

  建發(fā)房產(chǎn)作為地方國企的實力派,是廈門建發(fā)集團旗下專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),其上市平臺建發(fā)國際在去年實現(xiàn)權(quán)益銷售額1300.92億元。

  今年,建發(fā)房產(chǎn)先是在廈門第二輪集中供地中以41.3億元拿下廈門島內(nèi)思明區(qū)寸土寸金的地塊,又輾轉(zhuǎn)福州以9.03億元拿下2宗地塊,接著,又殺入長三角,在上海首輪供地中,建發(fā)以50.2億元連落三子,拿地兇猛可見一斑。

  建發(fā)房產(chǎn)大舉拿地的背后或是因為更大的規(guī)模訴求。今年,建發(fā)國際全口徑銷售目標(biāo)為1650億元,仍然維持26.8%的增速。而作為地方國企,建發(fā)房產(chǎn)維持了較低的資金成本和融資優(yōu)勢。截至2021年末,建發(fā)國際平均融資成本約4.69%,較2020年末的4.98%下降29個百分點;銀行已批未提金額約563.5億元,較2020年末的202億元增長約179%;貨幣現(xiàn)金約461億元,同比增長65%。

  但是,和濱江集團類似,逆勢擴張也為建發(fā)房產(chǎn)帶來了盈利端的壓力。比如,隨著高地價項目陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn),建發(fā)國際的毛利率呈現(xiàn)下滑態(tài)勢,從以往30%的毛利率下滑至2021年的16.35%。

  對此,在今年年初的業(yè)績會上,建發(fā)國際行政總裁林偉國表示:“做改善型需求的項目,對土地要求比較高。在凈利潤水平方面,個別項目追求7%左右凈利,因為營銷和管理費率在行業(yè)內(nèi)的效益還是比較高,營銷加管理兩項費率在2%-2.5%之間,所以更多的是關(guān)心最后項目的凈利率水平?!?/p>

  事實上,在傳統(tǒng)的民營房企勢弱,央企、國企、地方城投平臺接棒成為拿地主力的情況下,建發(fā)房產(chǎn)僅是地方國企拿地中的一個代表。在中指研究院上半年拿地金額的榜單中,廣州地鐵、武漢城建集團、上海地產(chǎn)集團、廈門國貿(mào)等這些以往低調(diào)的地方國企正在陸續(xù)浮出水面。

  新京報記者 徐倩

(責(zé)編: 陳濛濛)

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