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房企融資迎“第三支箭” 投行全力以赴同時坦言仍有難點(diǎn)

發(fā)布時間:2022-12-08 11:27:00來源: 證券日報

  本報記者 昌校宇

  日前,監(jiān)管釋放“第三支箭”令業(yè)界喜出望外,短期內(nèi)即有多家房企拋出融資計(jì)劃。而作為重要參與方的券商投行自然不敢怠慢,積極與房企接洽、擬方案,搶抓“第三支箭”落地下的發(fā)展機(jī)遇。

  “‘第三支箭’的發(fā)出是積極發(fā)揮我國資本市場功能的重要舉措,也將為券商投行帶來一定的業(yè)績增量?!蔽鞑康貐^(qū)某券商投行資深人士向《證券日報》記者表示,“據(jù)我了解,多家券商投行相關(guān)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)正在和部分房企進(jìn)行對接和初期溝通,但由于目前監(jiān)管政策處于剛放開的階段,所以項(xiàng)目進(jìn)度大多還處于早期盡調(diào)中?!?/p>

  多位投行人士也對記者坦言,上市房企多年未進(jìn)行股權(quán)融資,業(yè)務(wù)規(guī)范性、合規(guī)性都有提升空間,且“保交樓、保民生”等認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、效益測算、補(bǔ)流比例要求等預(yù)計(jì)都將是業(yè)務(wù)實(shí)操重點(diǎn)問題。同時,審核要求仍需進(jìn)一步明朗,預(yù)計(jì)房企股權(quán)融資發(fā)行銷售端壓力也比較大。

  預(yù)計(jì)明年一季度或有項(xiàng)目成行

  11月28日,證監(jiān)會發(fā)布消息稱,決定在房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施,并自即日起施行。具體包括恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資;恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資;調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策;進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用;積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。這標(biāo)志著房地產(chǎn)融資“第三支箭”發(fā)出。

  房地產(chǎn)行業(yè)集體歡呼的同時,作為市場重要參與者之一的投行圈也在厲兵秣馬,忙著與房企接洽、擬方案,希望搶抓“第三支箭”落地下的業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)遇。

  前述投行資深人士介紹,多數(shù)券商投行已在第一時間組織相關(guān)人員進(jìn)行仔細(xì)研讀,并加強(qiáng)同業(yè)交流,掌握最新資訊和監(jiān)管動態(tài)。

  中泰證券、華北地區(qū)某大型券商投行團(tuán)隊(duì)均已與部分房企對接。中泰證券相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日報》記者透露,“目前合作進(jìn)展順利。中泰證券的服務(wù)客戶包括中央和地方國有地產(chǎn)企業(yè)和部分龍頭地產(chǎn)企業(yè)。之前房企只能通過利潤留存、內(nèi)部整合等方式實(shí)現(xiàn)資本補(bǔ)充,就有不少房企表達(dá)過對股權(quán)融資的迫切需求。因?yàn)橄啾热谫Y成本高企的信貸和債券融資,再融資市場化定價程度更高,對權(quán)益補(bǔ)充力度更大,避免影響房企權(quán)益和凈利潤,運(yùn)用恰當(dāng)有望打破部分房企的高負(fù)債循環(huán)?!?/p>

  資深投行人士王驥躍表示,部分房企已著手與券商投行商討、籌備再融資事宜。“已上市房企資質(zhì)相對優(yōu)質(zhì),他們此前都有日常維護(hù)著往來關(guān)系的券商投行,并非無人問津,預(yù)計(jì)不存在重大債務(wù)或經(jīng)營風(fēng)險的房企都在積極計(jì)劃融資?!?/p>

  同樣興奮的還有華東地區(qū)某券商投行部人員,他告訴《證券日報》記者,“我從業(yè)數(shù)年來,首次遇到監(jiān)管從股權(quán)層面為房企融資打開新口子。此前,頭部券商投行一直有相關(guān)項(xiàng)目儲備,但由于部分房企‘爆雷’,中小券商基本暫停承攬此類業(yè)務(wù)?!?/p>

  上市房企響應(yīng)速度也極快,11月29日至12月6日,已有17家A股上市房企或涉房企業(yè)籌劃再融資或并購重組事宜,房企融資升溫勢頭明顯。

  前述投行資深人士認(rèn)為,從目前市場上公告的案例來看,與“保交樓、保民生”相關(guān)的房企融資需求最為迫切。

  在中泰證券相關(guān)負(fù)責(zé)人看來,“房企都有融資需求,中小型房企因風(fēng)險抵御能力較弱、化解風(fēng)險需求迫切,融資需求更旺盛?!?/p>

  “至于具體哪些券商投行涉足首批業(yè)務(wù),還需關(guān)注上述房企的后續(xù)公告信息?!敝行抛C券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明在接受《證券日報》記者采訪時表示,從現(xiàn)有已披露股權(quán)融資計(jì)劃的房企類型來看,央企、地方國企、已出險民企和未出險民企都有,可以看出“第三支箭”的適用范圍很廣,穩(wěn)健房企可以借此機(jī)會擴(kuò)大資本實(shí)力,進(jìn)一步降低杠桿率,適應(yīng)地產(chǎn)行業(yè)的新格局,對于國有開發(fā)商而言,還可以將集團(tuán)層面的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入上市公司,而出險房企也可以通過定增等方式獲取股權(quán)融資,既能夠與“保交樓”的任務(wù)相結(jié)合,也能夠改善融資性現(xiàn)金流的表現(xiàn)。

  對于后續(xù)房企股權(quán)融資項(xiàng)目推進(jìn)速度,中泰證券相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,“第三支箭”剛發(fā)出,監(jiān)管部門出于謹(jǐn)慎態(tài)度對房企股權(quán)融資項(xiàng)目的審核速度可能較一般再融資項(xiàng)目放緩,若是向大股東增發(fā)且募投方向明晰的項(xiàng)目可能較快。近期各上市房企已在積極籌備股權(quán)融資事宜,預(yù)計(jì)最快2023年年中可能有項(xiàng)目落地。

  不過,在明明看來,若要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的軟著陸,股權(quán)融資項(xiàng)目的推進(jìn)速度需得到保障,尤其是國企、央企開發(fā)商的再融資申請需更快得到監(jiān)管部門的反饋。在獲得監(jiān)管部門核準(zhǔn)批復(fù)后,房企可以在12個月的有效期內(nèi)擇機(jī)實(shí)施,在這一環(huán)節(jié)民營房企的節(jié)奏或許會更快。整體而言,房企股權(quán)融資的實(shí)際落地時間大概率將在明年一季度。

  王驥躍也認(rèn)為,考慮到再融資流程所需要的時間,相關(guān)項(xiàng)目最快或在明年3月份成功發(fā)行。

  投行實(shí)操層面仍有部分難點(diǎn)

  “此前,在房企股權(quán)融資實(shí)質(zhì)暫停的階段,房企自下而上地謀求股權(quán)融資非常困難,也較少有房企將股權(quán)融資當(dāng)作優(yōu)先級很高的任務(wù)來推進(jìn)。”明明對記者表示。

  前述投行資深人士也坦言,近些年券商投行主要為房企提供的是債券融資服務(wù)等。自2015年公司債券發(fā)行新規(guī)實(shí)施以來,為房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)際承銷金額近600億元。目前一直按照監(jiān)管要求勤勉開展受托管理工作,協(xié)助出現(xiàn)資金緊張的房企開展展期方案的制定、投資者溝通、本息的分期兌付等工作。

  或因房企股權(quán)融資闊別已久,目前雖然監(jiān)管開閘,但在業(yè)務(wù)具體實(shí)操層面上還有部分難點(diǎn)。

  中泰證券相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,上市房企多年未進(jìn)行股權(quán)融資,業(yè)務(wù)規(guī)范性、合規(guī)性等都有提升空間,企業(yè)信用情況,資產(chǎn)價值評估,“保交樓、保民生”、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、效益測算、補(bǔ)流比例要求,包括信息披露要求等預(yù)計(jì)都將是業(yè)務(wù)實(shí)操重點(diǎn)問題。

  前述投行資深人士也道出自己的擔(dān)心,“目前的募集資金限定范圍較窄,在募投項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)用以及后續(xù)募集資金的監(jiān)管方面可能存在困難。同時因處于政策推出初期,例如重組上市、再融資等股權(quán)融資的審核具體要求也有待明確,這給券商投行業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)在盡調(diào)時帶來一定的不確定性。”

  在明明看來,實(shí)操層面是存在分化現(xiàn)象的,對于頭部房企而言,其股權(quán)再融資計(jì)劃預(yù)計(jì)能較快地推進(jìn),主要因?qū)ふ叶ㄔ鰧ο笙鄬θ菀?,且其募資用途比較清晰,合規(guī)性較有保障。對于部分民營房企尤其是已經(jīng)出險的民營房企來說,其股權(quán)再融資計(jì)劃雖也迅速推出,但后續(xù)推進(jìn)可能需要更多時間。

  前述投行內(nèi)部人士提示,考慮到行業(yè)特殊性等因素,再融資即使獲批,承銷端市場不一定“買單”,還是需多管齊下解決投融資兩端的顧慮。

  各界期待政策實(shí)施范圍擴(kuò)大

  房企融資升溫勢頭明顯,對券商投行既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。

  前述投行資深人士介紹,其所在的投行團(tuán)隊(duì)曾服務(wù)多家房企,目前正積極接洽相關(guān)優(yōu)質(zhì)企業(yè),挖掘企業(yè)股權(quán)融資需求,爭取在政策紅利下加強(qiáng)差異化優(yōu)勢。

  中泰證券相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,“第三支箭”的發(fā)出也對券商投行的國家政策解讀能力、監(jiān)管政策把控能力、風(fēng)險識別能力、客戶服務(wù)能力提出了更高要求,投行需憑借專業(yè)能力積極滿足客戶融資需求,幫助優(yōu)質(zhì)企業(yè)提升報表質(zhì)量、化解風(fēng)險。

  “‘第三支箭’的發(fā)出一定程度上將彌補(bǔ)近兩年房企債券融資萎縮對券商投行業(yè)務(wù)的影響?!泵髅髡J(rèn)為,不過也應(yīng)注意到,即使有“三箭齊發(fā)”的政策助力,房地產(chǎn)行業(yè)未來也難有二次爆發(fā)增長的可能性,大概率將穩(wěn)定在新的“平臺區(qū)”。因此從融資需求來看,未來的股權(quán)加債權(quán)融資規(guī)??赡懿粫刑笤鲩L,而且集中度會進(jìn)一步提升。對于券商投行而言,把握優(yōu)質(zhì)企業(yè)仍是重中之重。

  在王驥躍看來,房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè),有大量融資需求,且凈資產(chǎn)增厚后,資產(chǎn)負(fù)債率降低,加杠桿的空間盡顯,可采用先股后債的融資方式。但預(yù)計(jì)不會給券商投行帶來較大業(yè)務(wù)增量,畢竟不太可能有非常大規(guī)模的融資額度。

  業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),未來一段時間內(nèi)或有不少房企提交再融資方案,且對政策面的進(jìn)一步“松綁”還有期待。

  前述投行資深人士表示,當(dāng)前涉房項(xiàng)目再融資的募集資金基本限定只能用于存量項(xiàng)目,且存量項(xiàng)目還限定在了“保交樓、保民生”、經(jīng)適房、安置房、舊城改造等方面,希望后續(xù)監(jiān)管層面能放寬至新開發(fā)項(xiàng)目,項(xiàng)目類型也明確放寬至一般的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目等,進(jìn)一步擴(kuò)大政策實(shí)施范圍。

  在中泰證券相關(guān)負(fù)責(zé)人看來,涉房項(xiàng)目的范圍較廣,目前住宅類項(xiàng)目、商業(yè)類項(xiàng)目、房企自建類項(xiàng)目、雙主業(yè)房企等均存在融資需求,隨著未來政策逐漸落地、趨勢逐漸明朗、細(xì)節(jié)逐漸豐富后,會有納入可申請?jiān)偃谫Y的資產(chǎn)籃子的可能性。

(責(zé)編:陳濛濛)

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