郭博昊

　　《措施》提出，階段性調(diào)整蘭州市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率，5年期以上首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由4.3%下調(diào)至4.0%。

　　取消現(xiàn)行限售政策，個人購買的住房，自取得房屋《不動產(chǎn)權(quán)證書》后即可上市交易，已按原有限售規(guī)定在《不動產(chǎn)權(quán)證》上注記限售的按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，上市交易不受影響。

　　同時，鼓勵國企和民營資本參與城市更新行動，依法實施城市更新項目容積率轉(zhuǎn)移和獎勵、行政事業(yè)性收費減免等，推動設(shè)立城市更新專項基金，為市場主體參與城市更新做好充足保障。并綜合運用地方政府專項債券、政策性開發(fā)性金融工具及政策性銀行貸款等方式，多措并舉保障項目融資需求。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期已有西安、荊州、蕪湖、廈門等地放松購房政策，涉及限售、公積金貸款等內(nèi)容。

　　5年期以上房貸利率下調(diào)至4.0%

　　《措施》提出，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，優(yōu)化房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，階段性調(diào)整蘭州市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率，5年期以上首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由4.3%下調(diào)至4.0%。

　　日前，人民銀行、銀保監(jiān)會曾發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(下稱《通知》)，支持個人住房貸款合理需求。支持各地在全國政策基礎(chǔ)上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍€人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

　　同時，鼓勵金融機構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。支持金融機構(gòu)優(yōu)化新市民住房金融服務(wù)，合理確定符合購房條件新市民首套住房個人住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)，多維度科學(xué)審慎評估新市民信用水平，提升借款和還款便利度。

　　事實上，2022年以來，LPR報價分別于1月、5月和8月調(diào)降三次，5年期以上LPR累計下調(diào)35個基點。同時，5月15日，央行和銀保監(jiān)會調(diào)整差別化住房信貸政策，將首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點， 二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限規(guī)定不變。隨著LPR下降疊加房貸利率下限雙重調(diào)整后，房貸利率也出現(xiàn)下滑。

　　據(jù)融360最新發(fā)布的房貸利率報告顯示， 2022年11月，全國首套房貸款平均利率為4.17%，比全國房貸利率下限高7BP；二套房貸款平均利率為4.95%，比全國房貸利率下限高5BP。從降幅來看，首套房利率今年累計降幅140BP，二套房貸利率累計降幅90BP。

　　此外，《措施》還明確，取消現(xiàn)行限售政策，個人購買的住房，自取得房屋《不動產(chǎn)權(quán)證書》后即可上市交易，已按原有限售規(guī)定在《不動產(chǎn)權(quán)證》上注記限售的按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，上市交易不受影響。個人住房貸款不再納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

　　綜合運用專項債、政策性銀行貸款等方式保障項目融資需求

　　促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性發(fā)展方面，《措施》提出，推行“拿地即開工”，加快項目建設(shè)進(jìn)度。鼓勵和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)其項目紅線外配套市政基礎(chǔ)設(shè)施。優(yōu)化土地用途等事項變更補繳出讓金手續(xù)。在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況等基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)金融機構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。適當(dāng)提高舊城改造、城市更新等項目的貨幣化安置比例和獎勵幅度。積極探索推行“房票”制度，鼓勵實行異地安置。

　　同時，為加快實施城市更新行動，《措施》鼓勵國企和民營資本參與城市更新行動，依法實施城市更新項目容積率轉(zhuǎn)移和獎勵、行政事業(yè)性收費減免等，推動設(shè)立城市更新專項基金，為市場主體參與城市更新做好充足保障。綜合運用地方政府專項債券、政策性開發(fā)性金融工具及政策性銀行貸款等方式，多措并舉保障項目融資需求。持續(xù)加大與中鐵、中建、中交等大型央企的對接洽談力度，加快推進(jìn)雁灘片區(qū)、中山路片區(qū)、南河新村片區(qū)及五星坪華林坪片區(qū)城市更新項目試點。

　　上述人民銀行與銀保監(jiān)會印發(fā)的《通知》也提出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放。鼓勵金融機構(gòu)重點支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。金融機構(gòu)要合理區(qū)分項目子公司風(fēng)險與集團(tuán)控股公司風(fēng)險，在保證債權(quán)安全、資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求。

　　11月23日，多家國有大行宣布與部分房企簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。例如，農(nóng)業(yè)銀行與中海發(fā)展、華潤置地、萬科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)五家房企舉行銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式。

　　同時，《通知》指出，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。推動專業(yè)信用增進(jìn)機構(gòu)為財務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。鼓勵債券發(fā)行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協(xié)商做出合理展期、置換等安排，主動化解風(fēng)險。支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場回購債券。

　　在配套融資支持方面，《通知》明確，在專項借款支持項目明確債權(quán)債務(wù)安排、專項借款和新增配套融資司法保障后，鼓勵金融機構(gòu)特別是項目個人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團(tuán)，按照市場化、法治化原則，為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風(fēng)險。

　　人民銀行副行長潘功勝此前表示，近期監(jiān)管部門將設(shè)立“保交樓”貸款支持計劃，和“保交樓”專項借款一同對暫遇困難的房地產(chǎn)企業(yè)貸款提供幫助。

　　近期多城調(diào)整購房政策

　　記者注意到，近期已有多個城市出臺寬松的房地產(chǎn)政策。

　　11月19日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于支持剛性和改善性住房需求有關(guān)問題的通知》。其中提到，在住房限購區(qū)域無住房的非本市戶籍居民家庭，持有本市《居住證》，且在購房之日前6個月在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅的，可購買1套二手住房。

　　12月5日， 蕪湖市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于支持多子女家庭使用住房公積金的通知》指出，多子女家庭(含二孩及以上)在蕪湖首次申請住房公積金貸款購買普通自住住房的，可在原享受貸款額度基礎(chǔ)上浮。其中，二孩家庭最高上浮10%，三孩及以上家庭最高上浮20%。

　　12月5日，據(jù)“荊州住建”公眾號，荊州市發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)荊州市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的10條措施。其中提出，實行購房房款補貼。2022年6月14日后，在中心城區(qū)購買首套新建商品住宅的全日制大專以上(含大專)畢業(yè)生，可申請領(lǐng)取2萬元購房補貼。其他購房人在中心城區(qū)購買首套新建商品住宅(含公寓)，可申請領(lǐng)取1萬元購房補貼)。同時，實施購房契稅補貼。2022年6月14日后，在中心城區(qū)購買新建商品房的購房人，由所在區(qū)財政部門按其所繳納契稅額的70%予以補貼。本措施發(fā)布之日起，在中心城區(qū)購買二手房的購房人，由所在區(qū)財政部門按其繳納契稅額的50%予以補貼。

　　12月6日，據(jù)廈門日報報道，自2022年12月5日起，廈門市島外限購政策略有調(diào)整，在廈門市實際工作和生活的非本市戶籍無住房家庭和個人可在島外限購1套住房。同時，島內(nèi)限購政策不變，仍為過去4年連續(xù)繳納3年社?；蛏陥髠€稅的非本市戶籍家庭和個人，以及符合條件的非本市戶籍人才在島內(nèi)限購1套住房。

　　東興證券研報指出，隨著供需兩端全國性政策的加速釋放，政策正在形成合力，走向新一輪寬松周期。信貸、債券、股權(quán)支持政策的“三箭齊發(fā)”后，需求端的恢復(fù)將會是后續(xù)市場企穩(wěn)的最關(guān)鍵因素。當(dāng)前的利率水平已經(jīng)處于歷史底部，而需求側(cè)的實質(zhì)性放松已經(jīng)從三四線城市延展到了杭州這類核心城市。預(yù)計接下來還會有更多的二線城市出臺需求端政策。（券商中國）