首付比調(diào)至歷史下限 購(gòu)房門(mén)檻大降

　　同時(shí)，二套房貸利率下調(diào)；預(yù)計(jì)仍實(shí)行限購(gòu)的一二線(xiàn)城市購(gòu)房者將受益較多

　　最近這幾天，從中央到地方，松綁政策密集發(fā)布，而8月31日的這一天，兩大重磅利好政策落地，除了存量房貸利率可申請(qǐng)下降外，購(gòu)房(首套、二套)首付比例以及二套房貸利率的下限也下調(diào)了。

　　當(dāng)天晚上，中國(guó)人民銀行(簡(jiǎn)稱(chēng)“央行”)、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”)，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

　　此后，重慶全面落地。其他限購(gòu)城市是否會(huì)加快跟進(jìn)？業(yè)內(nèi)人士表示，與“認(rèn)房不認(rèn)貸”一樣，都是部委層面統(tǒng)一制定的指導(dǎo)方針，肯定會(huì)執(zhí)行的，預(yù)計(jì)其他二線(xiàn)城市將很快調(diào)整至下限水平。

　　首套房首付下限降至20%，二套房降至30%

　　目前，各大城市的購(gòu)房首付比例是怎么樣的？在新政之下，哪些城市有下調(diào)的空間？

　　據(jù)易居研究院報(bào)告顯示，城市能級(jí)越高，首付比例越高；城市能級(jí)越低，首付比例越低。

　　在政策出爐前，很多非熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市首套房首付比例已經(jīng)降至20%，二套房首付比例降到了30%。而部分仍在執(zhí)行限購(gòu)政策的二線(xiàn)城市以及一線(xiàn)城市首付比相對(duì)較高。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，在首套房首付比例方面，目前，最高的是北京和上海，普通住宅是35%，非普通住宅是40%；深圳、廣州、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、杭州、成都、天津、合肥、南京、蘇州、無(wú)錫等是30%；像武漢、青島的限購(gòu)區(qū)域是30%，非限購(gòu)區(qū)域是20%。

　　在二套房首付比例方面，中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線(xiàn)城市最高，普通住宅首付比例一般在50%-70%，非普通住宅多在70%、80%。以北京為例，普宅首付比例是60%，非普宅是80%。其他二線(xiàn)城市，二套房首付比例普遍在40%，諸如廈門(mén)、長(zhǎng)沙、杭州、福州、天津、南京等。

　　鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉表示，首套房首付比例統(tǒng)一降低至兩成，是繼2008年金融危機(jī)之后第二次全國(guó)范圍內(nèi)允許這樣的普遍調(diào)整，力度是比較大了。其實(shí)，部分二線(xiàn)城市、三四線(xiàn)城市已經(jīng)降低至兩成了，此次新政影響較大的城市為一線(xiàn)城市、強(qiáng)二線(xiàn)城市。

　　在二套房首付比例方面，三四線(xiàn)不限購(gòu)城市已經(jīng)下降到央行統(tǒng)一的下限，而一二線(xiàn)城市仍有下調(diào)的空間。

　　如今，央行將二套房首付比例下限統(tǒng)一為不低于30%，預(yù)計(jì)將引導(dǎo)各大城市首付比例的下調(diào)。

　　張宏偉進(jìn)一步稱(chēng)，考慮到各個(gè)城市“一城一策”，每個(gè)城市庫(kù)存壓力不一樣，剛性需求、改善性需求的特點(diǎn)也不一樣，“自主確定”給了每個(gè)城市比較大的靈活性，比如有的二線(xiàn)城市二套房的首付比例現(xiàn)在是50%，是不是可以下降到30%或者35%？

　　因此，此次政策調(diào)整后，仍在限購(gòu)中的一二線(xiàn)城市購(gòu)房者將受益較多。

　　以一套總價(jià)400萬(wàn)元的二套房為例，在新政出臺(tái)前，如果首付比例是50%，需要200萬(wàn)元；在新政出臺(tái)后，如果首付比例降至30%，首付款就能減少80萬(wàn)元，大大降低了購(gòu)房準(zhǔn)入門(mén)檻。

　　二套房商貸200萬(wàn)元，總利息將少還13.7萬(wàn)元

　　央行除了統(tǒng)一首套房、二套房首付最低比例外，還下調(diào)了二套房的房貸利率下限。

　　根據(jù)新政，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。

　　8月21日，央行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)為3.45%，相較7月3.55%下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.20%，首套房、二套房貸利率下限為4.00%、4.80%。

　　若按照央行新政策，首套房利率下限不變，二套房利率下限將變?yōu)?.40%。這將給購(gòu)房者帶來(lái)哪些利好？

　　以一套商貸200萬(wàn)元的二套房為例，貸款年限25年、按揭方式為等額本息，如果按照4.40%的房貸利率計(jì)算，相比此前4.80%的利率，月供將減少456元，總利息少還13.7萬(wàn)元。

　　中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，此次政策執(zhí)行后相當(dāng)于對(duì)二套房商貸利率下調(diào)了40個(gè)基點(diǎn)，有助于降低二套房購(gòu)房成本，推動(dòng)改善性住房需求釋放。在“因城施策”導(dǎo)向下，二線(xiàn)城市或更快落地，調(diào)整優(yōu)化二套房貸利率。另外，當(dāng)前一線(xiàn)城市房貸利率仍處于高位，北京、上海二套房貸利率為5年期以上LPR+105個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率加點(diǎn)數(shù)也存在下調(diào)可能。

　　重慶全面執(zhí)行，預(yù)計(jì)其他二線(xiàn)城市很快調(diào)整

　　在央行新政下，二線(xiàn)限購(gòu)城市重慶率先下調(diào)首付比例、房貸利率下限。

　　9月1日晚，重慶市住建委發(fā)布了新政策，進(jìn)一步支持剛性和改善性購(gòu)房需求。其中提到，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例為不低于20%，二套則不低于30%。首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。

　　同一天，天津四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布通知，將天津市住房限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為市內(nèi)六區(qū)。同時(shí)，完善住房信貸政策，在天津市非住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，居民家庭購(gòu)房辦理商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，按照不實(shí)施限購(gòu)措施城市的差別化住房信貸政策執(zhí)行。這意味著天津非限購(gòu)區(qū)購(gòu)房首付比例、房貸利率也隨著下降。

　　而在前一天下午，江蘇省政府召開(kāi)《關(guān)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好的若干政策措施》新聞發(fā)布會(huì)。其中提到，落實(shí)降低購(gòu)買(mǎi)首套房首付比例和首套房、二套房貸款利率。

　　事實(shí)上，早在8月初，央行召開(kāi)2023年下半年工作會(huì)議，其中提出，因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求。此后市場(chǎng)傳出，福州、廈門(mén)、成都、沈陽(yáng)等多個(gè)城市稱(chēng)，正在考慮降低二套房首付比例下限，最低30%。

　　央行“8·31”新政后，其他二線(xiàn)限購(gòu)城市何時(shí)會(huì)跟進(jìn)？

　　曹晶晶說(shuō)，由于當(dāng)前多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力較大，預(yù)計(jì)其他二線(xiàn)城市將很快調(diào)整至下限水平。

　　張宏偉表示，與“認(rèn)房不認(rèn)貸”一樣，都是部委層面統(tǒng)一制定的指導(dǎo)方針，下面肯定會(huì)執(zhí)行的，肯定會(huì)把政策用足，它是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，接下來(lái)的一周、兩周，應(yīng)該會(huì)有落地。但是，在具體落地的時(shí)候，每個(gè)城市可能會(huì)考慮各自情況，靈活性調(diào)整，或者會(huì)有一些配套性的措施，諸如天津出臺(tái)了多條政策組合拳。

　　那么，一線(xiàn)城市有下調(diào)的可能嗎？對(duì)此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，目前，一線(xiàn)城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策已有效果，首付比例能否下調(diào)要看后期的樓市走勢(shì)，如果不能延續(xù)的話(huà)，就會(huì)動(dòng)用下調(diào)首付比例、房貸利率政策。因?yàn)檎哒{(diào)整是常態(tài)化的，樓市過(guò)熱時(shí)期的政策都要進(jìn)行糾偏。

　　采寫(xiě)/新京報(bào)記者 段文平