無(wú)物業(yè)老舊小區(qū)誰(shuí)來(lái)管?南京玄武區(qū)探索國(guó)企物業(yè)托底管理
物業(yè)費(fèi)提高了,收繳率卻大幅上升,這是國(guó)企物業(yè)進(jìn)駐南京市玄武區(qū)櫻駝花園小區(qū)后發(fā)生的新鮮事。
2019年起,南京市實(shí)施第一輪“美麗家園”三年行動(dòng)計(jì)劃,全市2300多個(gè)無(wú)物業(yè)小區(qū)要實(shí)現(xiàn)基本管理全覆蓋。在此背景下,一批基礎(chǔ)差、零散化、糾紛多、盈利難的老舊小區(qū)未被市場(chǎng)化物業(yè)選中,成了老大難。
“燙手山芋”誰(shuí)來(lái)接?以老城區(qū)玄武區(qū)為例,該區(qū)共有566個(gè)居民小區(qū),老舊小區(qū)占比高達(dá)77%,其中更有40%是零散小區(qū)。2020年,玄武區(qū)開(kāi)始老舊小區(qū)國(guó)企托底探索實(shí)踐,由區(qū)城建集團(tuán)成立百子物業(yè)公司,積極打造“百子紅”黨建品牌,一舉扛起了無(wú)物業(yè)老舊小區(qū)托管的重任。
一時(shí)間,玄武區(qū)268個(gè)老舊小區(qū)被兜底管理,從“接得住”到“管得好”“可持續(xù)”,現(xiàn)實(shí)問(wèn)題接踵而至。今年7月,該區(qū)啟動(dòng)了“百子紅”老舊小區(qū)治理標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè),致力于將更多治理中的個(gè)性化解法,轉(zhuǎn)化為基層治理的標(biāo)準(zhǔn)化答案。
國(guó)企物業(yè)接盤(pán)
垃圾遍地、化糞池漫溢、車(chē)輛亂停亂放、綠化無(wú)人打理……位于南京紫金山腳的櫻駝花園,兩年前可是當(dāng)?shù)鼐幼…h(huán)境臟亂差的典型代表。
作為金陵石化的房改房,櫻駝花園建成于上世紀(jì)90年代,居住有2600多戶人家。小區(qū)居民許文花介紹,此前雖說(shuō)有市場(chǎng)物業(yè)公司管理,但因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)只有0.25元/平方米,管理一直跟不上。保潔、服務(wù)有懈怠,物業(yè)費(fèi)收取又成了問(wèn)題,陷入惡性循環(huán)。
城市在持續(xù)發(fā)展,小區(qū)管理卻在內(nèi)耗,給居民的幸福感打了折扣。但市場(chǎng)化物業(yè)“不愿管”、居民自治“不善管”的千千結(jié)又如何解?許文花說(shuō),就是百子物業(yè)入駐之初,大伙也并不看好。
“我們的策略是先提供服務(wù),讓居民對(duì)小區(qū)環(huán)境提升有一個(gè)直觀感受?!卑僮游飿I(yè)副總經(jīng)理馮志霞介紹,2020年下半年,百子物業(yè)先行接管了櫻駝花園在內(nèi)的10多個(gè)老舊小區(qū)的物業(yè)管理。這些小區(qū)普遍存在物業(yè)管理長(zhǎng)期缺失,物業(yè)投入不足、服務(wù)缺位,基礎(chǔ)設(shè)施老舊失修,環(huán)境衛(wèi)生亟待改善;矛盾糾紛多發(fā)易發(fā),居民對(duì)違建、停車(chē)、垃圾等問(wèn)題意見(jiàn)大、投訴多,容易引發(fā)鄰里糾紛;居民自治意識(shí)不強(qiáng),群眾參與公共事務(wù)的積極性不高等問(wèn)題。
負(fù)責(zé)櫻駝花園的是百子物業(yè)玄武湖分公司,分公司經(jīng)理盧玉琴一接手,重新劃定停車(chē)位,補(bǔ)充電瓶車(chē)充電樁,對(duì)小區(qū)衛(wèi)生進(jìn)行大清掃,組織巡邏隊(duì)伍,一套“組合拳”下來(lái)讓居民們感覺(jué)眼前一亮。
“東門(mén)出入口正對(duì)櫻花路,從這里上玄武大道最方便,一到早晚高峰就堵得水泄不通?!痹S文花說(shuō),這個(gè)問(wèn)題過(guò)去多年都沒(méi)有解決,百子物業(yè)來(lái)了之后,社區(qū)黨委帶著物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)反復(fù)測(cè)算,拿出多種方案,一輪一輪議事會(huì)后,東門(mén)只進(jìn)不出的方案被敲定,櫻花路上的這處堵點(diǎn)很快消失不見(jiàn)。
眼下,櫻駝花園的物業(yè)費(fèi)提高了一倍,達(dá)到0.5元/平方米,但收繳率不降反升,已超過(guò)70%。目前,百子物業(yè)已接管了玄武區(qū)268個(gè)小區(qū),服務(wù)覆蓋近6萬(wàn)戶。
黨建引領(lǐng) 融合共治
物業(yè)管理的到位,改變的不僅是小區(qū)物理形態(tài),更是社會(huì)治理關(guān)系。
“‘公辦’物業(yè)的初心就是服務(wù)群眾,服務(wù)沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)就談不上高質(zhì)量,達(dá)標(biāo)便是底線。”玄武城建集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)郭騫介紹,百子物業(yè)建立了小區(qū)安全管理、衛(wèi)生保潔等服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),并公開(kāi)監(jiān)督電話;對(duì)標(biāo)文明城市創(chuàng)建居民小區(qū)37條標(biāo)準(zhǔn),定人定責(zé)落實(shí)文創(chuàng)、垃圾分類(lèi)、安全生產(chǎn)等專(zhuān)項(xiàng)工作;針對(duì)“未整治先托管”“先整治后托管”“整治托管一體”不同類(lèi)型小區(qū),分類(lèi)制定管養(yǎng)方案。
“一來(lái),小區(qū)衛(wèi)生有了保障,二來(lái),類(lèi)似水龍頭壞了、管道堵了、家里停電了這種小事,一個(gè)電話便有人上門(mén)解決?!毙溟T(mén)街道大樹(shù)根社區(qū)第九黨支部書(shū)記張順寶,同時(shí)也是源江新村的一名紅色管家。源江新村是上世紀(jì)90年代的安置房,住有42戶居民,30多年來(lái)從未享受過(guò)物業(yè)服務(wù),百子物業(yè)接管小區(qū)后確實(shí)給了他不一樣的感覺(jué)。
“看到物業(yè)招募紅色管家,我很快報(bào)了名?!庇脧堩槍氉约旱脑捳f(shuō),自從當(dāng)上了紅色管家,他的雙眼就沒(méi)閑過(guò)。樹(shù)底下的落葉,亂放的電瓶車(chē),窗戶下的飛線,樓道的雜物,只要看見(jiàn),他就拍照發(fā)群,馬上就有物業(yè)回應(yīng)?!靶^(qū)整體環(huán)境變好了,大家關(guān)系也更和諧了?!彼f(shuō)。
“我們兩年來(lái)的探索實(shí)踐,重要的一點(diǎn)就在于公辦物業(yè)黨建引領(lǐng)促進(jìn)了社區(qū)治理、物業(yè)管理和居民自治的良性互動(dòng)?!痹谛鋮^(qū)委書(shū)記閔一峰看來(lái),從“接得住”到“管得好”,最顯著的便是黨建引領(lǐng)下的融合共治。
百子物業(yè)黨支部書(shū)記從蓉介紹,百子物業(yè)給自己的定位是“主動(dòng)融入基層治理”,在人員配置方面,既有退下來(lái)的社區(qū)書(shū)記、主任,還有曾經(jīng)的社工,他們熟悉社區(qū)情況,對(duì)群眾工作也有感情。在工作中,他們特別注意向社區(qū)靠攏,緊密和社區(qū)、業(yè)委會(huì)、管委會(huì)保持聯(lián)動(dòng),還尤其注意發(fā)動(dòng)黨員群眾,紅色管家隊(duì)伍里就吸納了網(wǎng)格支部書(shū)記、樓棟長(zhǎng)等。
“成長(zhǎng)的煩惱”
國(guó)企物業(yè)兜底小區(qū)管理,百子物業(yè)也有“成長(zhǎng)的煩惱”。郭騫坦言,由于老舊小區(qū)的特殊性,目前收支仍存在較大的“剪刀差”。
當(dāng)?shù)匦溟T(mén)街道天山路片區(qū)基本都是零散小區(qū)。“環(huán)境確實(shí)不太好,但交通比較方便,房租也不貴,也沒(méi)啥好挑的。”租住在北極山村的張女士說(shuō),她所在樓棟的廚房、衛(wèi)生間都是共用,一到夏天,但凡有人不注意衛(wèi)生,整個(gè)樓道就臭不可聞。在百子物業(yè)進(jìn)駐后,她確實(shí)感覺(jué)到公共區(qū)域保潔有了提升。
“零散小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取難,除了居住人員雜,還有不少業(yè)主認(rèn)為‘小區(qū)要有圍墻,有安保站崗,才能叫有物業(yè)’,這對(duì)完全開(kāi)放的零散小區(qū)并不現(xiàn)實(shí)。”百子物業(yè)玄武門(mén)分公司經(jīng)理張睿說(shuō),天山路片區(qū)的零散小區(qū)有20來(lái)個(gè),以樓棟或院落為單位設(shè)置門(mén)衛(wèi),人力是個(gè)大問(wèn)題。雖然他們?yōu)橐?guī)范停車(chē)劃了線,為電瓶車(chē)充電布了樁,也定期清理樓道雜物,維修了老房外墻雨水管,還正常有人巡邏,可物業(yè)費(fèi)收取就是不理想。
郭騫介紹,積極地看,百子物業(yè)通過(guò)精耕服務(wù),老舊小區(qū)的物業(yè)繳費(fèi)率已從30%已經(jīng)升到60%以上,今年上半年物業(yè)費(fèi)收入已經(jīng)超過(guò)去年全年。但目前百子物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍低于市場(chǎng)水平,自身運(yùn)轉(zhuǎn)仍需要靠區(qū)城建集團(tuán)補(bǔ)貼。
可持續(xù)發(fā)展是百子物業(yè)下一步面臨的課題。按照玄武區(qū)計(jì)劃,百子物業(yè)將繼續(xù)擴(kuò)大服務(wù)范圍,直至實(shí)現(xiàn)無(wú)物管老舊小區(qū)全覆蓋,通過(guò)擴(kuò)大運(yùn)營(yíng)面積有效平攤運(yùn)營(yíng)成本。年底,百子物業(yè)的管理規(guī)模有望達(dá)到550萬(wàn)方。
“我們還嘗試開(kāi)發(fā)了‘物業(yè)+養(yǎng)老、托管、家政’等衍生服務(wù),積極走出玄武開(kāi)拓市場(chǎng)。”郭騫說(shuō),像正在拓展的裝修垃圾標(biāo)準(zhǔn)化清運(yùn),僅此一個(gè)項(xiàng)目,今年就有望增加600到800萬(wàn)元收入。
今年6月,百子物業(yè)在內(nèi)部發(fā)布了《“寧姐月嫂”工作實(shí)施方案》,聚焦老舊小區(qū)婦女群體,立足“百子紅”黨建陣地的微服務(wù)功能,通過(guò)在陣地內(nèi)建立“寧姐月嫂”家政服務(wù)工作站,開(kāi)展技能培訓(xùn)工作等,扶持失業(yè)、困難婦女就業(yè)創(chuàng)業(yè),幫助小區(qū)婦女增收創(chuàng)收,同時(shí)拓展物業(yè)發(fā)展?fàn)I收渠道。
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