一棟樓宛若一座城。9月6日，2023服貿(mào)會(huì)·中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)北京論壇召開(kāi)，“2023中國(guó)樓宇經(jīng)濟(jì)（總部經(jīng)濟(jì)）標(biāo)桿城區(qū)”30強(qiáng)公布，江蘇僅2地上榜，南京市鼓樓區(qū)排名第9位。

　　當(dāng)下，以商務(wù)樓、功能性板塊和區(qū)域性設(shè)施為主要載體，主打集約型、高密度發(fā)展的樓宇經(jīng)濟(jì)正在成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的焦點(diǎn)。但今年以來(lái)，樓宇經(jīng)濟(jì)卻未跑出“加速度”，據(jù)國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)戴德梁行近期報(bào)告，上半年，包括一線城市商辦市場(chǎng)活躍度依舊不足，租金及空置率雙雙承壓。

　　何以勾勒城市最美“天際線”？作為我國(guó)東部重要中心城市中心區(qū)，2011年起，鼓樓區(qū)發(fā)力樓宇經(jīng)濟(jì)，破解全區(qū)土地資源瓶頸。前不久，鼓樓區(qū)召開(kāi)總部樓宇經(jīng)濟(jì)投資推介會(huì)，成立總部樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展聯(lián)盟，發(fā)布存量樓宇改造的“一件事”改革事項(xiàng)，再為樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展添柴加火。政策進(jìn)樓，服務(wù)再加碼，怎樣的樓宇能夠?qū)崿F(xiàn)奔跑？

　　摒棄“房東思維”

　　一大早，蘇寧慧谷內(nèi)，食堂已坐滿(mǎn)了年輕白領(lǐng)，米粥間氤氳著的是誘人鮮香，樓上辦公區(qū)內(nèi)，不少上班族已用咖啡開(kāi)啟了新一天。

　　2022年，位于鼓樓區(qū)的蘇寧慧谷寫(xiě)字樓全年達(dá)稅收33億元。作為南京中心城區(qū)，鼓樓目前已建成使用商辦面積1萬(wàn)平方米以上的規(guī)模樓宇122棟，稅收億元以上樓宇數(shù)量達(dá)30棟。仲量聯(lián)行資深董事、南京戰(zhàn)略顧問(wèn)部總監(jiān)王萌介紹，2022年鼓樓區(qū)樓宇稅收250多億元，同比增長(zhǎng)近10%。

　　“包括江蘇移動(dòng)大樓、蘇寧慧谷在內(nèi)，鼓樓區(qū)稅收十億元以上樓宇數(shù)量已達(dá)5幢?！惫臉菂^(qū)投促局副局長(zhǎng)徐德勝表示，這些效益突出的樓宇經(jīng)濟(jì)，均體現(xiàn)出總部經(jīng)濟(jì)的形態(tài)，往往也是一座城市人才流、資金流和信息流最集中的區(qū)域。

　　戴德梁行相關(guān)報(bào)告顯示，截至上半年，北京、上海、廣州、深圳等城市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率分別為16.9%、18.6%、18%、24.5%，較去年底均有不同程度上升。今年二季度，南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均空置率為25%，甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)平均租金環(huán)比下降2.7%。

　　面對(duì)不斷攀升的空置率，鼓樓的樓宇經(jīng)濟(jì)如何高質(zhì)量發(fā)展？徐德勝坦言，目前鼓樓區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)動(dòng)能持續(xù)增強(qiáng)，企業(yè)梯度日趨完善，樓宇載體量質(zhì)齊升，空間板塊協(xié)調(diào)發(fā)展的四大特征。

　　蘇寧慧谷樓齡不算高，但項(xiàng)目已升級(jí)多次，入戶(hù)門(mén)從推拉門(mén)改成感應(yīng)式電動(dòng)門(mén)，地下停車(chē)場(chǎng)地面升級(jí)為環(huán)氧地坪。蘇寧置業(yè)睿城公司商辦營(yíng)銷(xiāo)管理部總監(jiān)王杏森說(shuō)，想做高品質(zhì)樓宇，載體自身是一方面，更重要的在服務(wù)，經(jīng)營(yíng)者要摒棄“房東思維”，除了物業(yè)配套外，還要研究當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)。

　　“研究產(chǎn)業(yè)的意義還體現(xiàn)在招商，我們會(huì)根據(jù)產(chǎn)業(yè)類(lèi)型篩選企業(yè)?！蓖跣由f(shuō)，目前的樓宇運(yùn)營(yíng)商更像是城市合伙人，從基礎(chǔ)商務(wù)服務(wù)進(jìn)化到產(chǎn)業(yè)服務(wù)，運(yùn)營(yíng)方逐漸把樓宇的招租與政府的招商相結(jié)合，市場(chǎng)行為在向政企聯(lián)動(dòng)、合作共贏升維。

　　總部集聚帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

　　樓宇經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整緊密相連，要了解樓宇經(jīng)濟(jì)未來(lái)如何發(fā)展，還要回到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷的規(guī)律中去探尋。近年來(lái)，鼓樓寫(xiě)字樓租戶(hù)的結(jié)構(gòu)在不斷調(diào)整，也是觀察樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展變遷的一個(gè)視角。

　　《2022年度南京市鼓樓區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究報(bào)告》顯示，鼓樓區(qū)以金融為代表的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)勢(shì)頭強(qiáng)勁，是全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)壓艙石。值得注意的是，包括數(shù)字、綠色、健康經(jīng)濟(jì)在內(nèi)，該區(qū)規(guī)模樓宇內(nèi)新經(jīng)濟(jì)企業(yè)數(shù)量占全區(qū)樓宇企業(yè)比重近三分之一，貢獻(xiàn)稅收連年攀升，2022年突破90億元，目前已占到全區(qū)樓宇總稅收的35%。

　　地處中華第一商圈南京新街口的亞太商務(wù)樓是鼓樓首個(gè)“十億元樓”，目前入住率穩(wěn)定在90%以上。華僑路街道辦事處副主任張恒說(shuō)，近年來(lái)，亞太商務(wù)樓不斷有企業(yè)遷入遷出，但對(duì)于高技術(shù)含量、技術(shù)門(mén)檻、核心競(jìng)爭(zhēng)力的總部企業(yè)而言，亞太商務(wù)樓始終是首選地之一。

　　對(duì)于產(chǎn)業(yè)的變遷，小市街道辦事處副主任孟暉同樣頗有感觸。小市街道位于南京主城北部，曾以重工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，近年來(lái)抓住城市更新機(jī)遇，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。2021年3月，考慮到鼓樓豐富的科教資源，中儲(chǔ)南京智慧物流科技有限公司租賃了泛悅城市廣場(chǎng)T1寫(xiě)字樓的9個(gè)樓層，發(fā)力智慧物流。為推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚，小市街道先后招引來(lái)南京鋼鋒實(shí)業(yè)有限公司，全德能源（江蘇）有限公司，南京鮮美達(dá)網(wǎng)絡(luò)科技有限公司等20余家上下游企業(yè)。2022年，泛悅城市廣場(chǎng)T1寫(xiě)字樓全年稅收9500余萬(wàn)元，鏈上企業(yè)的貢獻(xiàn)度達(dá)90%以上。

　　“中儲(chǔ)智運(yùn)是一家提供智慧物流服務(wù)、數(shù)字供應(yīng)鏈解決方案的科技型企業(yè)，依托這家企業(yè)，片區(qū)采取多種方式助推供應(yīng)鏈集聚區(qū)建設(shè)，舉辦中國(guó)儲(chǔ)運(yùn)發(fā)展高峰論壇暨鼓樓區(qū)高質(zhì)量發(fā)展投資推介會(huì)、2021南京鼓樓幕府創(chuàng)新區(qū)招商推介暨‘泛悅倉(cāng)數(shù)智鏈’載體發(fā)布會(huì)等大型推介活動(dòng)招商引資。”孟暉說(shuō)，泛悅城市廣場(chǎng)供應(yīng)鏈集聚區(qū)雛形初顯，目前載體內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)在片區(qū)內(nèi)不斷涌現(xiàn)，中小企業(yè)創(chuàng)新動(dòng)力被全面激活。

　　頭部企業(yè)是引領(lǐng)稅收增長(zhǎng)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建的重要因子。相關(guān)報(bào)告顯示，在鼓樓規(guī)模樓宇內(nèi)，24家億元企業(yè)強(qiáng)勢(shì)引領(lǐng)全區(qū)樓宇稅收增長(zhǎng)，22家總部企業(yè)有力帶動(dòng)全域產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建。以能源型總部企業(yè)帶動(dòng)鼓樓“雙碳”產(chǎn)業(yè)發(fā)展為例，國(guó)家電投為鼓樓帶來(lái)4家雙碳子企業(yè)，中國(guó)華能帶來(lái)2家雙碳子企業(yè)。隨著華潤(rùn)數(shù)科、中建材等新落地的總部項(xiàng)目進(jìn)一步強(qiáng)化鏈主型企業(yè)的頭雁效應(yīng)，將繼續(xù)放大“引進(jìn)一個(gè)、帶動(dòng)一批、輻射一片”的乘數(shù)效應(yīng)。

　　更新活化盤(pán)活存量

　　高樓林立之下，對(duì)于主城區(qū)而言，仍有一些痛點(diǎn)需直面。以鼓樓為例，由于樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展起步早，樓宇載體建成時(shí)間長(zhǎng)，樓齡20年以上的樓宇商務(wù)面積占比約30%。目前來(lái)看，雖說(shuō)在新街口、鼓樓廣場(chǎng)等樓宇密集片區(qū)，高齡樓宇活力不減。但記者走訪多家企業(yè)了解到，相較于外觀老舊、功能配套不完善的存量載體，功能日趨完善，載體較新的CBD更具吸引力。

　　《2023年南京第二季度寫(xiě)字樓與零售市場(chǎng)概況》顯示，從板塊來(lái)看，百家湖的空置率最低。對(duì)于單位面積稅收貢獻(xiàn)度不高、品質(zhì)有待提升的老舊樓宇，結(jié)合業(yè)主意愿，有針對(duì)性開(kāi)展更新以實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效很有必要。

　　中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)建于2009年，2022年運(yùn)營(yíng)方對(duì)載體的9到13層進(jìn)行了出新?，F(xiàn)代原木風(fēng)的裝修風(fēng)格，無(wú)主燈樣式的潮流設(shè)計(jì)更貼合現(xiàn)代青年群體的審美。運(yùn)營(yíng)方南京錦中科技產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)管理有限公司選擇為公共空間留白，每個(gè)樓層拿出20%的面積改造，分割出公共會(huì)議、休憩、路演等功能空間。

　　“別看部分路演室一周僅啟用幾次，不少業(yè)主就是為這些公共配套而來(lái)?！表?xiàng)目負(fù)責(zé)人夏可斌說(shuō)，載體經(jīng)營(yíng)不能光盤(pán)算著眼前的經(jīng)濟(jì)賬，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，會(huì)議室的使用頻率并不高，但又不可或缺。這種做法看似運(yùn)營(yíng)者吃虧，實(shí)則讓樓宇更具競(jìng)爭(zhēng)力，目前該項(xiàng)目的租金比附近樓宇高出一截，載體入住率卻達(dá)96%。

　　中環(huán)-錦創(chuàng)數(shù)字廣場(chǎng)、紅創(chuàng)Park、南汽大廈、金茂廣場(chǎng)……在鼓樓，運(yùn)營(yíng)方主動(dòng)提出出新的案例越來(lái)越多。紅創(chuàng)Park園區(qū)運(yùn)營(yíng)方南京新苑眾創(chuàng)空間有限公司總經(jīng)理王姜榮說(shuō)，在過(guò)去，主城載體一向不缺市場(chǎng)，但隨著樓宇載體不斷放量，從樓宇品質(zhì)到服務(wù)都“卷”了起來(lái)。運(yùn)營(yíng)方愿意出新的另一原因還在于福利政策。在鼓樓區(qū)，符合條件的樓宇可享受更新活化的相關(guān)扶持政策，獎(jiǎng)勵(lì)金額可達(dá)工程項(xiàng)目審計(jì)金額的10%。

　　創(chuàng)新政策還在持續(xù)發(fā)布。前不久，鼓樓區(qū)發(fā)布存量樓宇改造的“一件事”改革事項(xiàng)，一方面精簡(jiǎn)申請(qǐng)材料，一方面優(yōu)化辦理環(huán)節(jié)。針對(duì)線下辦理，鼓樓在區(qū)政務(wù)服務(wù)中心“一件事”綜合窗口增設(shè)老舊商務(wù)樓宇改造“一件事”服務(wù)，實(shí)行“一窗受理、集成服務(wù)”。

　　“發(fā)展總部樓宇經(jīng)濟(jì)既是綜合實(shí)力的較量，還是營(yíng)商環(huán)境的比拼?！惫臉菂^(qū)主要負(fù)責(zé)人表示，鼓樓將繼續(xù)加力扶持，落實(shí)總部企業(yè)專(zhuān)班服務(wù)機(jī)制，持續(xù)深化空間載體提質(zhì)工程，推進(jìn)重點(diǎn)樓宇招商，不斷增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間支持和功能支撐，著力提升產(chǎn)業(yè)鏈的集聚度和產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。