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激活沉睡條款 保障交易安全

發(fā)布時間:2023-10-12 16:18:00來源: 人民日報

  如今,在浙江,針對房屋等不動產(chǎn)交易,不動產(chǎn)登記服務中心工作人員都會向買賣雙方介紹預告登記。使用APP線上辦理房產(chǎn)交易手續(xù)時,一份“風險告知書”也會彈出:“買賣雙方宜及時申請辦理不動產(chǎn)買賣預告登記,否則可能面臨交易風險?!?/p>

  被反復提及的預告登記是什么?為何備受不動產(chǎn)登記機構(gòu)的重視?這源于浙江省高級人民法院一份千余字的司法建議。

  “購房戶支付了購房款,但有時會遇到房產(chǎn)被執(zhí)行的情況,購房款可能就打了水漂?!闭憬咴簩徟斜O(jiān)督第一庭在工作中發(fā)現(xiàn),有的房產(chǎn)公司因負債進入執(zhí)行程序,債權(quán)人要求查封公司名下已出售給購房者的房屋。購房者付了錢卻拿不到房子,就到法院提出執(zhí)行異議。此外,因房屋出賣人“一房二賣”“先賣后抵”導致的案件也不時出現(xiàn)。

  “根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,房產(chǎn)公司因合法建造取得房屋所有權(quán),進入市場交易的一手房先要由房產(chǎn)公司辦理產(chǎn)權(quán)登記,再辦理過戶登記給購房者,在沒有辦理過戶登記前,購房者并未取得房屋所有權(quán)?!闭憬咴簩徟斜O(jiān)督第一庭副庭長侯黎明介紹,買預售一手房做不到付錢和辦證同時同步,辦證之前,若是房產(chǎn)公司負債進入執(zhí)行程序,那購房者購買的房產(chǎn)可能面臨落空風險。

  如何避免這一法律風險?我國民法典規(guī)定,“當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后,未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力?!?/p>

  侯黎明表示,依此規(guī)定,預告登記的作用在于限制現(xiàn)登記權(quán)利人行使處分權(quán),保障預告登記權(quán)利人的權(quán)益,據(jù)此司法機關(guān)也不能將已預告登記的不動產(chǎn)當作出賣方的財產(chǎn)施以強制執(zhí)行。

  預告登記幾乎無需成本,卻在預防交易風險方面具有強大作用。但是,長期以來,預告登記成為沉睡條款。

  “我們調(diào)研發(fā)現(xiàn),全省預告登記制度落地情況不夠理想,房產(chǎn)交易中存在重網(wǎng)簽備案、輕預告登記、預告登記率偏低等情況?!焙罾杳鞣治?,由于網(wǎng)簽備案是行政管理行為,具有強制性,而預告登記是依權(quán)利人申請辦理的,權(quán)利人不主動發(fā)起申請,登記機關(guān)只能引導。同時,社會大眾對不動產(chǎn)過戶登記才發(fā)生物權(quán)變動以及預告登記效果的法律規(guī)定了解不多。

  “推行預告登記制度是防患于未然、推進訴源治理的有效手段?!闭憬咴合蛘憬≌k公廳發(fā)出了司法建議:協(xié)調(diào)相關(guān)部門研究建立預告登記信息共享、工作銜接機制,細化預告登記工作流程,實現(xiàn)房產(chǎn)網(wǎng)簽備案與預告登記一次申請、同時完成;修訂完善浙江省商品房買賣合同示范文本,明確約定預告登記相關(guān)辦理事項;進一步加大預告登記制度的宣傳。

  目前,司法建議的主要內(nèi)容已被浙江省住建廳、省自然資源廳全面采納并落地。不久前,浙江省住建廳、省市場監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)2023版浙江省房屋交易合同示范文本。其中,為引導權(quán)利人在辦理商品房買賣合同網(wǎng)簽備案時主動申請預告登記,新版商品房買賣合同(預售)示范文本、存量房買賣合同示范文本中明確增加了預告登記有關(guān)內(nèi)容。

(責編:李文治)

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