管好用好住宅專項(xiàng)維修資金(金臺(tái)視線·關(guān)注小區(qū)物業(yè)服務(wù)④)
隨著部分住宅樓逐漸老化,維修成了居民關(guān)心的大問(wèn)題。有居民找到物業(yè)公司要求維修,物業(yè)公司卻表示,住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修應(yīng)當(dāng)使用住宅專項(xiàng)維修資金。
住宅專項(xiàng)維修資金是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金,被稱為房屋的“養(yǎng)老錢”。不過(guò),有不少讀者反映,住宅專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)門檻高、手續(xù)繁雜,存在使用不順暢、收支不透明等問(wèn)題。
住宅專項(xiàng)維修資金支取門檻高、合理使用難
前不久,河北廊坊市民劉先生因?yàn)橥锨肺飿I(yè)費(fèi),被物業(yè)公司告上法庭。劉先生很不服氣:“2011年我家房子漏雨,墻面、頂棚多處污損,存放在房間、陽(yáng)臺(tái)的家具、貨物等也被浸泡,損失巨大。此后,幾乎年年都漏雨。我多次要求物業(yè)公司維修,但一直都沒(méi)修好。物業(yè)公司服務(wù)不到位,我才不愿交物業(yè)費(fèi)?!?/p>
物業(yè)公司則表示,劉先生居住的頂樓夏季暴雨時(shí)經(jīng)常漏雨,是因?yàn)樾^(qū)原有設(shè)計(jì)缺陷導(dǎo)致。物業(yè)公司曾在職責(zé)范圍內(nèi)予以維修,但因?yàn)槁┯瓯容^嚴(yán)重,需要申請(qǐng)維修資金大修。不過(guò),申請(qǐng)了幾次,均因?yàn)楦鞣N障礙沒(méi)申請(qǐng)下來(lái),因此未能徹底有效解決漏雨問(wèn)題,并非物業(yè)公司失職。
最終,法院認(rèn)為,雖然頂樓漏雨主要是房屋結(jié)構(gòu)缺陷造成,但多年來(lái)未徹底解決,也屬于物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量瑕疵,酌定劉先生的物業(yè)費(fèi)按70%計(jì)算。
據(jù)2008年實(shí)施的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》,住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用,所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。民法典中明確規(guī)定,建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,屬于業(yè)主共有;其使用應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,并需參與表決的專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。有不少讀者、網(wǎng)友反映,維修資金支取門檻高、合理使用難,沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的保障作用。
去年,福建福州市民李先生曾向所在小區(qū)物業(yè)求助:自己所在樓棟的電梯壞了,買房時(shí)已經(jīng)交了一筆維修資金,能不能申請(qǐng)使用?但李先生發(fā)現(xiàn),這是一項(xiàng)十分繁瑣的事情。“使用住宅專項(xiàng)維修資金需要征得大部分業(yè)主簽字同意才能申請(qǐng),但不少業(yè)主認(rèn)為這是自家房子的維修資金,不同意動(dòng)用。物業(yè)公司也覺(jué)得申請(qǐng)過(guò)程太麻煩,找各種借口不讓我們申請(qǐng)?!崩钕壬f(shuō)。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室主任李超認(rèn)為,住宅專項(xiàng)維修資金使用難主要有幾個(gè)方面原因:“一是流程手續(xù)問(wèn)題,維修資金的申請(qǐng)審批流程較長(zhǎng),如有某個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題則會(huì)耽誤支取使用進(jìn)程;二是使用范圍問(wèn)題,維修資金主要用于小區(qū)的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù);三是信息不對(duì)稱問(wèn)題,物業(yè)服務(wù)是典型的委托代理關(guān)系,在監(jiān)管不力的情況下,個(gè)別小區(qū)就會(huì)出現(xiàn)維修資金被濫用的現(xiàn)象,同時(shí)也會(huì)增加住建部門審批的嚴(yán)格程度?!?/p>
物業(yè)費(fèi)和住宅專項(xiàng)維修資金使用范圍不同
“明明交了物業(yè)費(fèi),為什么還要使用維修資金?”在采訪中,不少居民都對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金表示不知道、不了解。兩者到底有什么區(qū)別呢?
“物業(yè)費(fèi)和住宅專項(xiàng)維修資金的區(qū)別主要體現(xiàn)在使用范圍上?!奔肿啃新蓭熓聞?wù)所執(zhí)業(yè)律師葉英澤說(shuō),物業(yè)費(fèi)是指物業(yè)管理人提供物業(yè)服務(wù),接受物業(yè)服務(wù)的業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)支付的費(fèi)用,主要范圍是用于物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù),比如日常衛(wèi)生清潔、安保秩序、綠化養(yǎng)護(hù)及其他設(shè)施的日常運(yùn)行保養(yǎng)等。而維修資金則專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造,范圍一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面等。
“維修資金的所有權(quán)是全體業(yè)主,而物業(yè)費(fèi)的所有權(quán)是物業(yè)公司。維修資金并不包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中?!比~英澤說(shuō),按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的有關(guān)規(guī)定,業(yè)委會(huì)應(yīng)開立住宅專項(xiàng)維修資金賬戶,并接受有關(guān)部門的監(jiān)督。
不過(guò),在實(shí)際中,由于很多小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)委會(huì),存在無(wú)人組織的情況,維修資金仍然處于主管部門代管的狀態(tài)。湖北襄陽(yáng)市一位業(yè)主就表示,樓頂公共區(qū)域漏水拖了兩年多,大部分業(yè)主都同意動(dòng)用維修資金,但由于業(yè)委會(huì)一直在換屆過(guò)程中,新的業(yè)委會(huì)遲遲沒(méi)能成立,導(dǎo)致維修資金一直無(wú)法申請(qǐng)使用。
即使成立了業(yè)委會(huì),維修資金轉(zhuǎn)由業(yè)委會(huì)管理,其使用同樣是個(gè)難題。有的小區(qū)設(shè)定了高額的支取門檻,需要達(dá)到一定金額才能啟動(dòng);有的業(yè)委會(huì)覺(jué)得維修金額太大,擔(dān)心維修資金難以為繼,不同意使用。廈門市一小區(qū)業(yè)主反映,樓棟需要更換電梯和大門,本來(lái)應(yīng)該使用維修資金,卻被業(yè)委會(huì)以申請(qǐng)流程復(fù)雜、達(dá)不到支取門檻為由拒絕,讓業(yè)主們自行籌集。
在申請(qǐng)使用維修資金的過(guò)程中,使用方案是否合理也是業(yè)主高度關(guān)注的問(wèn)題之一?!坝械奈飿I(yè)公司提出使用方案時(shí)會(huì)提高維修報(bào)價(jià),如果對(duì)材料、人工等價(jià)格不夠了解,就會(huì)花冤枉錢?!眲⑾壬菛|北某小區(qū)的業(yè)委會(huì)委員,前段時(shí)間,小區(qū)部分電梯需要更新維修,征得業(yè)主同意后,計(jì)劃動(dòng)用維修資金。然而,在報(bào)價(jià)階段,有業(yè)主指出了物業(yè)公司報(bào)價(jià)虛高的問(wèn)題,經(jīng)過(guò)反復(fù)協(xié)商溝通,每部電梯維修費(fèi)用在不降低維修標(biāo)準(zhǔn)的情況下,由6萬(wàn)多元降至4萬(wàn)多元?!靶^(qū)維修十幾部電梯相當(dāng)于省了20多萬(wàn)元,這維修資金都是咱自己交的,得用在刀刃上?!眲⑾壬f(shuō)。
合理簡(jiǎn)化住宅專項(xiàng)維修資金使用流程
針對(duì)維修資金使用難問(wèn)題,有社區(qū)書記坦言,社區(qū)內(nèi)的一個(gè)小區(qū)維修資金積累了2000多萬(wàn)元,但一直未使用,“一個(gè)重要原因就是使用維修資金要組織召開全體業(yè)主大會(huì),但對(duì)于超大規(guī)模小區(qū),幾乎不可能?!痹诓稍L中,不少讀者都建議應(yīng)合理簡(jiǎn)化維修資金的使用流程,健全完善便利業(yè)主使用機(jī)制。
對(duì)此,李超認(rèn)為,簡(jiǎn)化申請(qǐng)審批流程和加強(qiáng)監(jiān)管需要齊頭并進(jìn):“申請(qǐng)事由符合維修資金的使用條件,并且業(yè)主征求意見(jiàn)符合規(guī)范的應(yīng)該給予認(rèn)可,進(jìn)一步簡(jiǎn)化申請(qǐng)審批流程。此外,根據(jù)維修質(zhì)量和業(yè)主滿意度建立住宅專項(xiàng)維修資金全流程監(jiān)管制度和黑白名單制度,對(duì)進(jìn)入白名單的物業(yè)公司,在后續(xù)維修資金的支取使用上開辟綠色快捷通道?!?/p>
目前,在全國(guó)多地已出臺(tái)的地方性住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法中,大多數(shù)管理辦法對(duì)緊急情況下的維修資金使用做了明確說(shuō)明。吉林省在2022年出臺(tái)的《吉林省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》中提出,物業(yè)保修期滿后,發(fā)生樓體外立面有脫落危險(xiǎn)等嚴(yán)重危及人身、房屋安全等緊急情況,需要立即使用維修資金的,由業(yè)主委員會(huì)或者居(村)民委員會(huì)提出應(yīng)急使用方案,也可以由相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人提出應(yīng)急使用方案,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者居(村)民委員會(huì)同意,向物業(yè)行政主管部門書面提出資金使用申請(qǐng)。
據(jù)深圳市發(fā)布的《深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定》,一旦遇到天臺(tái)或外墻嚴(yán)重滲漏,電梯沖頂或蹲底(墜落)、消防、用水用電等突發(fā)重大安全隱患時(shí),物業(yè)公司應(yīng)緊急處置,事后告知業(yè)委會(huì)進(jìn)行確認(rèn),即可支取應(yīng)急維修資金。目前,北京、重慶、成都等城市均增設(shè)了使用維修資金的應(yīng)急通道。
對(duì)于維修資金賬目不透明、投票真實(shí)性存疑等問(wèn)題,多地開展“線上+線下”多渠道推進(jìn)的有益嘗試。成都開啟維修資金“線上+線下”全平臺(tái)曬賬新模式,在線上為市民開通維修資金查詢通道,在線下則是專戶管理銀行派遣員工進(jìn)入小區(qū)張貼海報(bào),對(duì)小區(qū)上年度維修資金余額、使用明細(xì)等進(jìn)行公示。在北京部分小區(qū),業(yè)主表決使用管理維修資金,已不再使用紙質(zhì)投票,而是通過(guò)業(yè)主輸入姓名和身份證號(hào)碼實(shí)名認(rèn)證過(guò)的手機(jī)APP進(jìn)行投票。
“維修資金的使用事關(guān)小區(qū)居民的獲得感、幸福感,監(jiān)管環(huán)節(jié)決不能有絲毫松懈?!鄙綎|濰坊市讀者夏燕萍建議,應(yīng)當(dāng)建立健全維修資金使用評(píng)價(jià)機(jī)制,引入第三方審計(jì)單位、專業(yè)社會(huì)組織、專業(yè)協(xié)會(huì)等,對(duì)維修資金使用情況開展全過(guò)程評(píng)價(jià),并梳理出使用過(guò)程中存在的薄弱點(diǎn),提出相關(guān)整改建議,確保維修資金的管理使用規(guī)范、透明、高效。
《 人民日?qǐng)?bào) 》( 2023年11月06日 07 版)
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