存量房貸利率下調(diào)之爭(zhēng):將以怎樣的市場(chǎng)化方式落地?
7月14日,國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上,央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示,支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。這也成為監(jiān)管部門近年來首次對(duì)存量房貸利率調(diào)整表態(tài),很快引起市場(chǎng)熱議和猜測(cè)。
基于存量房貸與新發(fā)放房貸之間利率懸殊,以及多因素導(dǎo)致的提前還貸量增加,業(yè)內(nèi)關(guān)于降低存量房貸利率的呼聲日益高漲。但同時(shí)也有觀點(diǎn)認(rèn)為,統(tǒng)一強(qiáng)制對(duì)存量房貸利率進(jìn)行調(diào)整,不符合市場(chǎng)化、法制化乃至契約精神,而考慮到銀行與借款人一對(duì)一協(xié)商工作量過大,當(dāng)前缺乏可行的實(shí)施方案,銀行在息差壓力下主動(dòng)調(diào)整的動(dòng)力不足。
“‘讓子彈飛一會(huì)兒’,就算落地也需要一定的準(zhǔn)備時(shí)間?!币晃汇y行業(yè)人士分析稱。第一財(cái)經(jīng)記者就此采訪了多位業(yè)內(nèi)人士,幾乎一致認(rèn)為,在提前還貸壓力較大的情況下,調(diào)整存量房貸利率對(duì)銀行和借款人來說是“雙贏”,而且有利于釋放更多消費(fèi)活力,包括房地產(chǎn)領(lǐng)域,但效果難以復(fù)刻2008~2009年的房貸利率“打折”。就可行性來說,有觀點(diǎn)認(rèn)為需要出臺(tái)明文細(xì)則作為指導(dǎo),但更多人士表示,行政命令式的指導(dǎo)大概率不會(huì)出現(xiàn),市場(chǎng)化方式協(xié)商更符合契約精神。
據(jù)記者了解,目前各銀行關(guān)于存量房貸利率調(diào)整的咨詢量已經(jīng)較大,其中不少借款人是從視頻平臺(tái)上鋪天蓋地的短視頻中得知此消息。而多家銀行工作人員均對(duì)記者表示,尚未接到相關(guān)通知。招聯(lián)金融首席研究員董希淼建議,為了減少無效溝通,建議各家銀行總行盡快出臺(tái)具體方案。
對(duì)于可能帶來的息差壓力,有機(jī)構(gòu)認(rèn)為不排除央行定向降準(zhǔn)作為支持。
存量房貸利率調(diào)整的必要性
早在今年2月,關(guān)于降低存量房貸利率的話題就曾沖上微博熱搜第一。相關(guān)話題的關(guān)注度如此之高,主要是因?yàn)榕c廣大負(fù)有房貸的居民息息相關(guān),更深層次原因則是存量房貸利率與新發(fā)放貸款利率之間利差懸殊。
去年以來,在央行引導(dǎo)與各地“因城施策”共同作用下,新發(fā)放首套房貸(商貸)利率經(jīng)歷了多輪下調(diào),其中,5年期以上LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)先后經(jīng)歷4次下調(diào),累計(jì)下行45個(gè)基點(diǎn)至4.2%;首套房貸利率下限由相應(yīng)期限LPR調(diào)整為不低于LPR減20個(gè)基點(diǎn)。加上去年末建立的新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制,進(jìn)一步拉低了新發(fā)放房貸的平均利率。
據(jù)央行最新披露數(shù)據(jù),6月新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%,比上年同期低了107個(gè)基點(diǎn)。但相比之下,存量房貸利率因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)數(shù)不變,自去年1月以來僅跟隨LPR下行了45個(gè)基點(diǎn)。華泰證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,目前存量和新增房貸之間的利差約在35~85個(gè)基點(diǎn)之間。
事實(shí)上,部分已購(gòu)房者手中的房貸利率遠(yuǎn)高于此,尤其在2019年房貸利率“換錨”后,未選擇房貸利率與LPR掛鉤的購(gòu)房者,當(dāng)下正后悔不已。有某三線城市市民張先生對(duì)記者表示,其幾年前首套房買入時(shí)房貸利率是5.39%,但當(dāng)下該市首套房利率已降至4%,差距已達(dá)139個(gè)基點(diǎn)。
在一位銀行人士看來,當(dāng)下購(gòu)房者迫切想要調(diào)整存量房貸利率,除了利率懸殊,還有房?jī)r(jià)下行、投資理財(cái)收益難以覆蓋利息成本、收入預(yù)期下降等多重因素影響,尤其在銀行存款利率多輪下調(diào)、理財(cái)全面凈值化轉(zhuǎn)型之后,3%以上年化收益的低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品正在逐漸消失。而張先生直言,其所在小區(qū)的同戶型二手房,市價(jià)已經(jīng)不及疫情前一半多。
在種種因素影響下,去年以來,銀行的房貸提前還款量大幅增加,排隊(duì)還款成為普遍現(xiàn)象。這也被視為影響存量房貸利率調(diào)整的另一個(gè)重要因素——雖然可能進(jìn)一步壓縮銀行息差,但可以緩解銀行提前還貸的壓力。
鄒瀾在上述發(fā)布會(huì)上表示,今年上半年,個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬億元,較去年同期多發(fā)放超過5100億元,但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的個(gè)人住房貸款余額總體還略微減少一點(diǎn),主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化,居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。存量房貸利率相對(duì)較高與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系,這客觀上對(duì)商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。
“提前還貸潮”也在一定程度上增加了行業(yè)亂象發(fā)生的頻率,國(guó)家金融監(jiān)督管理總局官網(wǎng)上,今年以來關(guān)于銀行消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸、中小企業(yè)貸等違規(guī)流入房地產(chǎn)、違規(guī)用于償還貸款的罰單明顯增多。董希淼自去年年底就開始建議,應(yīng)該正視新舊房貸利差,采取措施階段性降低部分存量房貸利率,減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān),助力恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)。
不過據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解,此前監(jiān)管對(duì)于存量房貸調(diào)整還有其他考慮,比如,更早幾年的購(gòu)房者,可能已經(jīng)在前期享受了房?jī)r(jià)上漲的紅利,現(xiàn)在又享受存量房貸利率下調(diào),對(duì)其他購(gòu)房者來說是否有失公平。
廣發(fā)證券銀行業(yè)分析師倪軍也表示,從邏輯上來看,對(duì)于前期享受了房?jī)r(jià)上漲紅利的低利差按揭,銀行未要求上調(diào)點(diǎn)差,當(dāng)下房?jī)r(jià)不漲就修改合同壓降高利差按揭利率,有違商業(yè)公平原則。
存量房貸利率不做強(qiáng)制統(tǒng)一壓降
不同時(shí)間、地點(diǎn)的人群按揭利率加點(diǎn)不同,與當(dāng)下利率水平既有高利差,也有低利差,這導(dǎo)致一對(duì)一協(xié)調(diào)給銀行帶來巨大工作量。另一方面,按揭作為銀行高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),降低存量利率會(huì)帶來利潤(rùn)損失,銀行主動(dòng)調(diào)降的動(dòng)力不足。
盡管借款人早已躍躍欲試,但多位銀行工作人員對(duì)記者表示,當(dāng)前尚未接到相關(guān)通知。種種復(fù)雜性,也引起了市場(chǎng)關(guān)于存量房貸利率調(diào)整可行性,以及是否會(huì)真正落實(shí)的討論。有銀行人士直言,這不符合市場(chǎng)規(guī)律。
有華東地區(qū)某城商行內(nèi)部人士認(rèn)為,原來各地執(zhí)行住房套數(shù)認(rèn)定,執(zhí)行利率均由當(dāng)?shù)卣c央行指導(dǎo)確定,如今要銀行自己與借款人協(xié)商調(diào)整,存在一定難度,需要有統(tǒng)一的指導(dǎo)方案出來,不然銀行不好執(zhí)行,即使是行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)文也有推動(dòng)作用。不過據(jù)記者了解,目前銀行業(yè)協(xié)會(huì)尚沒有對(duì)此方面的通知。
但也有多位銀行業(yè)人士對(duì)記者表示,明文規(guī)定強(qiáng)制下調(diào)存量房貸利率的可能性不大,更可能是通過窗口指導(dǎo)的形式。有大型銀行內(nèi)部人士認(rèn)為,存量房貸利率調(diào)整是可行的,沒有立即執(zhí)行,是因?yàn)殂y行也需要時(shí)間準(zhǔn)備。
此前就有接近監(jiān)管人士表示,房貸政策總體將遵從市場(chǎng)化原則。“現(xiàn)在這個(gè)事情被傳的有點(diǎn)復(fù)雜了。”一位金融業(yè)研究人士對(duì)記者表示,監(jiān)管在發(fā)布會(huì)中已經(jīng)明確,按照市場(chǎng)化、法治化原則,一種是直接協(xié)商變更合同約定,一種是間接通過新發(fā)放貸款置換。他認(rèn)為,這樣更有利于維護(hù)契約精神。
光大證券固收首席分析師張旭也指出,無論采取哪種方式,存量房貸利率調(diào)整都不會(huì)是行政命令式的?!笆聦?shí)上,這兩種降低存量貸款利率的方式給了金融機(jī)構(gòu)和居民更多的選擇權(quán),哪個(gè)選擇合適就用哪個(gè)。”張旭表示。
倪軍分析,除了因?yàn)椴环仙虡I(yè)公平原則,存量房貸利率不做強(qiáng)制統(tǒng)一壓降,可能還有四點(diǎn)考慮:一是統(tǒng)一調(diào)降存量按揭利率加點(diǎn)動(dòng)作大,但對(duì)地產(chǎn)提振作用有限(主要是新發(fā)影響);二是按揭合同中沒有利率加點(diǎn)調(diào)整條款,統(tǒng)一壓降不符合市場(chǎng)化和法治化精神;三是購(gòu)房本身是市場(chǎng)化自主行為,因?yàn)閮r(jià)格波動(dòng)推翻歷史成交價(jià)格,有違市場(chǎng)化契約精神;四是該方式本質(zhì)是將房地產(chǎn)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)更多轉(zhuǎn)嫁到銀行和政府身上,可能會(huì)助長(zhǎng)繼續(xù)炒房投資的道德風(fēng)險(xiǎn),按揭利率利差的政策紀(jì)律也失去了意義。
存量房貸利率調(diào)整,在以往已有先例。為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的沖擊,央行于2008年10月曾引導(dǎo)下調(diào)存量房貸利率,最低加點(diǎn)倍數(shù)由0.85倍降到0.7倍,同時(shí)適用于存量和新增房貸,但同樣未公開發(fā)布強(qiáng)制性存量房貸利率調(diào)整政策。直到2009年初,大行才率先在部分地區(qū)對(duì)存量房貸進(jìn)行利率優(yōu)惠,但多數(shù)銀行都有可申請(qǐng)調(diào)降的門檻(包括資產(chǎn)質(zhì)量等)。
上述金融業(yè)研究人士認(rèn)為,將存量房貸利率的調(diào)整決定權(quán)更多交給市場(chǎng),確實(shí)要考慮工作量問題,因此不排除個(gè)別銀行出臺(tái)類似的打折標(biāo)準(zhǔn)。
據(jù)記者了解,當(dāng)前各銀行關(guān)于存量房貸利率調(diào)整的咨詢量明顯增加,有客戶經(jīng)理“吐槽”稱,不少借款人是從視頻平臺(tái)上鋪天蓋地的短視頻中得知此消息,“網(wǎng)絡(luò)炒作很厲害”。董希淼建議,下一步,各方應(yīng)該依據(jù)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制,商定銀行存量房貸利率調(diào)整的總體原則,由各家銀行總行出臺(tái)具體方案,明確直接降、間接降的條件、標(biāo)準(zhǔn)、流程,減少銀行與借款人之間的無效溝通。
對(duì)銀行息差影響有限
最新數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)個(gè)人住房貸款余額接近39萬億元。據(jù)中泰證券統(tǒng)計(jì),這一數(shù)據(jù)已經(jīng)是2008年的13倍,上市銀行按揭占總貸款比重提升10個(gè)點(diǎn)至25%。市場(chǎng)關(guān)注的另一個(gè)問題是,如果存量房貸利率調(diào)整,對(duì)銀行影響如何?是否會(huì)帶來較大的利潤(rùn)損失?
上述股份行人士對(duì)記者表示,業(yè)內(nèi)對(duì)此可能并沒有那么悲觀,主要原因是大量借款人都在想方設(shè)法提前還款,給銀行帶來很大的壓力,存量房貸利率調(diào)整反而有助于緩解這一現(xiàn)象。
張旭認(rèn)為,提前還貸會(huì)使得金融機(jī)構(gòu)迅速損失掉個(gè)人房貸這種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),也需要居民在短時(shí)間內(nèi)騰挪出大量的資金,而下調(diào)利率是對(duì)雙方都相對(duì)溫和的做法。如果措施得當(dāng),個(gè)人房貸早償問題可以得到有效緩解。
多家券商研報(bào)觀點(diǎn)也集中于這一點(diǎn),尤其在市場(chǎng)化路徑下,普遍分析對(duì)銀行息差影響有限。中泰證券研究所所長(zhǎng)戴志鋒分析,復(fù)盤2008~2009年存量房貸利率調(diào)整情況,享受存量房貸利率置換的比例預(yù)計(jì)小于6%。他認(rèn)為,在市場(chǎng)化協(xié)商和博弈的過程,考慮個(gè)人的資金還款能力,存量房貸下調(diào)比例不會(huì)很大。加上“因城施策”實(shí)施多年,統(tǒng)一全面調(diào)整的難度較大。
戴志鋒測(cè)算,假設(shè)存量10%、30%、50%的房貸利率分別下降40bp和80bp,在六種情景假設(shè)下,對(duì)上市銀行息差影響在0.54bp~5.38bp,營(yíng)收影響在0.24%~2.43%,利潤(rùn)影響在0.6%~5.5%。其中,大行、股份行受影響更大,城商行、農(nóng)商行次之。
張旭認(rèn)為,為了促進(jìn)存量房貸利率的有序降低,央行可以給予商業(yè)銀行一定的政策激勵(lì),包括設(shè)立結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具、資金激勵(lì)、定向降準(zhǔn)等。
另有不少分析指出,降低存量房貸款利率還有助于釋放消費(fèi)活力、提振樓市需求等。不過,上述金融業(yè)研究人士認(rèn)為,考慮到當(dāng)前環(huán)境大有不同,這些措施可能很難實(shí)現(xiàn)2008年的效果。
據(jù)華泰證券測(cè)算,若以新增房貸為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)存量房貸利率進(jìn)行調(diào)整,或進(jìn)行實(shí)質(zhì)意義上的“轉(zhuǎn)貸款”操作,存量房貸利率下調(diào)的幅度約為35~85個(gè)基點(diǎn),則每年可降低居民還貸現(xiàn)金支出800億~2000億元,約占居民房貸支出的3%~6%,等量于年度社零總額的0.2%~0.5%。
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