告別政府大包大攬，由業(yè)主籌資、自拆自建自改

　　為“舊改”蹚路，多地探索“自主更新”新辦法

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　　隨著城市更新腳步不斷提速，近年來，越來越多的城市開始探索推動(dòng)“自主更新”新模式，讓“舊改”告別傳統(tǒng)的政府兜底，由業(yè)主籌資、自拆自建自改。這一新模式有助于提高群眾宜居水平，拉動(dòng)建筑業(yè)投資和消費(fèi)，同時(shí)也將為開發(fā)商帶來新的發(fā)展機(jī)遇。

　　近日，位于廣東省廣州市花都區(qū)的集群街2號(hào)樓正式開拆。與以往的政府主導(dǎo)或引入開發(fā)商拆建不同，這是廣東省第一個(gè)業(yè)主籌資、自拆自建的危破房改造項(xiàng)目。廣州成為“舊改”領(lǐng)域又一個(gè)探索“自主更新”的蹚路者。

　　老舊小區(qū)改造是當(dāng)前住建領(lǐng)域的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，今年，全國計(jì)劃改造5萬個(gè)老舊小區(qū)。在城市更新腳步不斷提速的同時(shí)，各地開始探索“舊改”新路徑。

　　“杭州548戶居民自掏5億元重建小區(qū)”“南京首個(gè)‘自主更新’戶領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證”……今年以來，各地“自主更新”案例、樣本持續(xù)涌現(xiàn)。不同于傳統(tǒng)的政府兜底，“自主更新”由業(yè)主籌資、自拆自建自改。這一“舊改”模式為何能在越來越多的城市解鎖？未來“自主更新”會(huì)成為主流嗎？《工人日?qǐng)?bào)》記者就此進(jìn)行了采訪。

　　“自主更新”誰來出資？

　　此次廣州自主改造的突破口是集群街2號(hào)樓。這棟樓有著50年左右的樓齡，集合了漏水滲水、墻體裂縫、公共通道狹窄、格局不合理等多種“房屋老年病”，此前已被相關(guān)部門鑒定為D級(jí)危房。小修小補(bǔ)已無法根治樓體的安全問題，然而，樓體拆除重建的成本要數(shù)百萬元，誰來承擔(dān)這筆資金？

　　根據(jù)花都區(qū)出臺(tái)危舊房屋拆除重建試點(diǎn)方案，項(xiàng)目由多產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同承擔(dān)改造成本，走“誰受益、誰出資”的“自主更新”之路。

　　集群街2號(hào)樓為五層混合結(jié)構(gòu)，首層有16間商鋪同屬1戶業(yè)主，2至5層有24戶住宅，9戶屬私人產(chǎn)權(quán)，15戶屬區(qū)屬國有企業(yè)資產(chǎn)。為了推動(dòng)業(yè)主達(dá)成共識(shí)，花都區(qū)對(duì)該項(xiàng)目給予了財(cái)政上的支持，動(dòng)員居民自主引入專業(yè)物業(yè)或準(zhǔn)物業(yè)管理，區(qū)財(cái)政按照房屋物業(yè)維修資金實(shí)際繳存費(fèi)用的50%對(duì)業(yè)主進(jìn)行激勵(lì)，解決老舊小區(qū)無物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金，難以后續(xù)管養(yǎng)問題。

　　同時(shí)，按照實(shí)際出資50%的比例對(duì)業(yè)主進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查費(fèi)、房屋鑒定費(fèi)、土地勘測(cè)定界費(fèi)、實(shí)施方案編制費(fèi)、工程設(shè)計(jì)方案編制費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)以及其他工程建設(shè)費(fèi)用激勵(lì)。

　　對(duì)于經(jīng)濟(jì)比較緊張的家庭，花都區(qū)與銀行取得聯(lián)系，可提供最長(zhǎng)10年期的低息貸款。此外，花都區(qū)先后組織居民大會(huì)9次，入戶走訪48次，講解政策、解決急難愁盼問題，最終使所有業(yè)主的意見達(dá)成統(tǒng)一。

　　據(jù)花都區(qū)新華街道工作人員介紹，2023年底，集群街2號(hào)樓所在社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主代表、業(yè)主企業(yè)代表分別開設(shè)共管賬戶管理拆建資金。目前，項(xiàng)目處于拆舊建新的施工階段，預(yù)計(jì)年底回遷。

　　“自主更新”能帶來什么？

　　隨著城市更新進(jìn)入“存量時(shí)代”，近年來，老舊小區(qū)改造步伐持續(xù)加快，各地開始探索“自主更新”的新路徑。一些城市在試點(diǎn)之后，開始復(fù)制推廣成功經(jīng)驗(yàn)。

　　2019年，江蘇常熟按下“自主更新”按鈕，出臺(tái)城中村“自主更新”改造試點(diǎn)工作指導(dǎo)意見，明確提出“誰受益、誰出資”原則，以一個(gè)區(qū)域多戶人家為改造單元，吸引業(yè)主共同組織實(shí)施改造。截至2023年6月，常熟已累計(jì)批復(fù)并組織實(shí)施30個(gè)城中村單元的“自主更新”。

　　在杭州，2023年11月，548戶居民自掏腰包的重建浙工新村小區(qū)項(xiàng)目開工。作為浙江省首個(gè)“自主更新”重建的老舊小區(qū)，浙工新村采取政府引導(dǎo)、居民出資、市場(chǎng)參與的多元化更新模式。浙江將總結(jié)浙工新村等老舊小區(qū)改造案例經(jīng)驗(yàn)做法，進(jìn)一步開展城鎮(zhèn)老舊小區(qū)“自主更新”。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“自主更新”的模式既有利于消除城市老舊建筑的安全隱患，提高群眾宜居水平和幸福感，又能減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，有望拉動(dòng)建筑業(yè)等行業(yè)新一輪的投資和消費(fèi)。

　　“自主更新”模式的出現(xiàn)，或?qū)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商帶來新的發(fā)展機(jī)遇。開發(fā)商可以從投資商轉(zhuǎn)型為服務(wù)商，為新項(xiàng)目提供全流程組織服務(wù)以及改造代建服務(wù)。

　　“自主更新”能否蹚出新路？

　　在政府主導(dǎo)、引入開發(fā)商拆建兩條舊路面前，“自主更新”能否借著相關(guān)政策的東風(fēng)，為“舊改”蹚出一條新路？

　　在合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理、廣東省三舊改造協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)羅宇看來，由于可借鑒經(jīng)驗(yàn)較少，目前“自主更新”仍處在“摸著石頭過河”的階段。由于老舊住宅樓、小區(qū)業(yè)權(quán)分散，“自主更新”要想成為“舊改”新主流，要做到“兩個(gè)一致”。

　　一是要達(dá)成拆建當(dāng)事人業(yè)主的意見一致和其與周邊業(yè)主意見的一致。“我們?cè)凇f改’的實(shí)踐中經(jīng)常會(huì)遇到類似問題：這一棟樓或這一期樓拆改了，隔壁樓或其他樓也想改，卻未必達(dá)到危房條件；或是拆改區(qū)域新增的車庫等配套設(shè)施不允許同小區(qū)其他樓房業(yè)主使用等情況。這些利益不平衡、意見不統(tǒng)一的情況會(huì)對(duì)‘自主更新’的進(jìn)程產(chǎn)生負(fù)面影響?！绷_宇說。

　　二是離不開政府的組織推動(dòng)、政策支持?！啊灾鞲隆闹黧w雖然是業(yè)主，但并不意味著政府就可以當(dāng)甩手掌柜。在這條新路上，政府的組織推動(dòng)和政策支持是核心所在?！绷_宇表示，政府應(yīng)出臺(tái)一系列政策，制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)審批流程等進(jìn)行規(guī)范，因地制宜、量力而行給予財(cái)政激勵(lì)，必要時(shí)可積極引入專業(yè)的第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)，推動(dòng)“自主更新”向?qū)I(yè)、規(guī)范、高效的方向發(fā)展。

　　近期，廣州市政府有關(guān)部門正緊鑼密鼓地為出臺(tái)相關(guān)政策做籌備。3月22日，《廣州市舊城鎮(zhèn)改造實(shí)施細(xì)則》公開征求意見。該細(xì)則首次提出：舊城鎮(zhèn)全面改造或混合改造項(xiàng)目，可由改造范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)人直接出資，作為改造主體實(shí)施改造。同時(shí)，細(xì)則明確了相應(yīng)的支持舉措，提出改造項(xiàng)目可在不違反基本要求的原則下，適度增加套內(nèi)面積等。