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千億級(jí)代建市場(chǎng)需求打開(kāi)房企強(qiáng)勢(shì)布局拓展服務(wù)邊界

發(fā)布時(shí)間:2023-04-13 09:01:00來(lái)源: 央廣網(wǎng)

  央廣網(wǎng)北京4月12日消息(記者門(mén)庭婷)近期,中指研究院發(fā)布的一項(xiàng)研究數(shù)據(jù)顯示,2022年,代建企業(yè)代建項(xiàng)目新簽約建筑面積首次突破一億平方米。在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整、城投成為拿地主力、大力發(fā)展保障性租賃住房等背景下,代建市場(chǎng)空間逐漸釋放,房企也將其視為探索新發(fā)展模式的重要路徑。

  房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整成代建市場(chǎng)“催化劑”

  代建并不是新事物,最早的政府代建出現(xiàn)在20世紀(jì)90年代,商業(yè)代建模式也已存在了十幾年。然而,近幾年來(lái)這一模式才成為市場(chǎng)熱門(mén)。

  中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2022年,預(yù)計(jì)代建企業(yè)代建項(xiàng)目新簽約建筑面積為11073萬(wàn)平方米,首次突破一億平方米,較2021年同比增長(zhǎng)11.3%。代建市場(chǎng)的快速增長(zhǎng),與近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的大背景息息相關(guān)。

  從土地市場(chǎng)來(lái)看,面對(duì)市場(chǎng)調(diào)整,近兩年房企拿地?zé)崆椴凰埔酝貏e是在2022年,民營(yíng)房企出手更為謹(jǐn)慎,地方性城投公司托底土地市場(chǎng)成為普遍現(xiàn)象。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),2022年拿地面積TOP100企業(yè)中,有地方城投公司71個(gè),拿地金額TOP100企業(yè)中,地方城投占比達(dá)16.4%,較上年同期增加13.7個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò),城投公司拿地后入市率卻低于規(guī)模性房企,2022年地方城投拿地入市率不足1%,2021年不足10%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,這些尚未入市的土地能夠?yàn)榇ㄆ髽I(yè)提供一部分機(jī)會(huì)。

  與此同時(shí),房地產(chǎn)領(lǐng)域不良資產(chǎn)比重的升高也給資本代建市場(chǎng)帶來(lái)了增量。2021年下半年以來(lái)不少房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī),“隨著不良資產(chǎn)的增多,接手出險(xiǎn)項(xiàng)目的金融機(jī)構(gòu)或AMC也需要尋找代建,為項(xiàng)目品牌背書(shū)同時(shí)完成保交付任務(wù)?!笨硕鹪谙嚓P(guān)報(bào)告中表示。

  土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化之外,保障性租賃住房建設(shè)規(guī)模正在逐步擴(kuò)大。2022年8月,住建部表示,“十四五”時(shí)期,全國(guó)初步計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房870萬(wàn)套(間)。而保障性租賃住房的建設(shè)也會(huì)增加政府代建的市場(chǎng)空間。

  多種原因的疊加,成為了代建市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)的“催化劑”,促使市場(chǎng)空間持續(xù)釋放。

  輕資產(chǎn)高盈利吸引房企積極入局

  市場(chǎng)需求客觀增長(zhǎng)的同時(shí),從房企視角來(lái)看,代建也是一塊極具誘惑力的市場(chǎng)“蛋糕”。

  一方面,在“房住不炒”的主基調(diào)下,探索新發(fā)展模式是房企發(fā)展的重要方向,而在“三道紅線”的壓力及土地成本高企、融資環(huán)境收緊等情況下,過(guò)去高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的發(fā)展模式難以為繼,由重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式是很多房企的共識(shí),代建恰恰是這樣一條賽道。

  另一方面,當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)盈利水平普遍下降,代建業(yè)務(wù)卻表現(xiàn)出相反趨勢(shì),為企業(yè)經(jīng)營(yíng)貢獻(xiàn)了較高利潤(rùn)率。中指數(shù)據(jù)顯示,2017年以來(lái),房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的凈利潤(rùn)率水平始終高于25%,到2020年達(dá)到25.4%,高出傳統(tǒng)房地產(chǎn)凈利潤(rùn)率超10個(gè)百分點(diǎn)。

  具體到企業(yè),中原建業(yè)年報(bào)顯示,其2021年、2022年度凈利潤(rùn)率分別為59.2%和50.1%,而上述兩個(gè)報(bào)告期內(nèi),建業(yè)地產(chǎn)毛利率僅為16.2%與7.9%。綠城管理2022年綜合毛利率達(dá)52.3%,綠城中國(guó)同期毛利率則為17.3%。

  輕資產(chǎn)模式的優(yōu)勢(shì)與較高的盈利水平,讓眾多房企對(duì)代建業(yè)務(wù)“心向往之”。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),截至2022年11月,發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已經(jīng)超過(guò)60家。

  可以看到,2022年的代建市場(chǎng)也是風(fēng)起云涌。先是萬(wàn)科新增投資企業(yè)深圳市安居建業(yè)投資運(yùn)營(yíng)有限公司,此后便是世紀(jì)金源旗下騰云筑科置業(yè)收購(gòu)當(dāng)代管理、朗詩(shī)地產(chǎn)更名“朗詩(shī)綠色管理”、龍湖官宣龍湖龍智造、碧桂園公開(kāi)表態(tài)進(jìn)軍代建業(yè)務(wù)等。

  值得關(guān)注的是,上述企業(yè)中不乏代建領(lǐng)域的“后起之秀”。以龍湖龍智造為例,根據(jù)企業(yè)發(fā)布的數(shù)據(jù),僅2023年一季度,龍湖龍智造已獲取10余個(gè)建管項(xiàng)目,總建筑面積近200萬(wàn)平方米,獲取項(xiàng)目的速度處在行業(yè)領(lǐng)先地位。

  截至目前,龍湖龍智造累計(jì)獲取建管項(xiàng)目40余個(gè),總建筑面積超800萬(wàn)平方米,業(yè)務(wù)遍及北京、成都、重慶、杭州、武漢、蘇州、濟(jì)南等核心一二線城市。此前,龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO陳序平曾表示,龍湖集團(tuán)持續(xù)聚焦高能級(jí)城市,88%的銷售貨值均布局在一二線城市。龍湖龍智造延續(xù)集團(tuán)戰(zhàn)略,累計(jì)外拓獲取的建管項(xiàng)目中,超90%聚焦在核心一二線城市。實(shí)際上,聚焦高能級(jí)城市能夠高效地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售去化和代建回款,項(xiàng)目安全性更高,這也為龍湖龍智造的快速發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

  今年3月23日,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合發(fā)布“2023房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建地產(chǎn)”榜單,龍湖龍智造位居TOP5,躋身行業(yè)第一梯隊(duì)。

  房企持續(xù)優(yōu)化布局預(yù)分食千億級(jí)蛋糕

  盡管代建市場(chǎng)熱情持續(xù)高漲,但對(duì)傳統(tǒng)房企而言,進(jìn)入新賽道必須適應(yīng)新規(guī)則。綠城管理CEO李軍曾形象描述“代建之痛”,他認(rèn)為,房企的開(kāi)發(fā)能力不代表代建能力,“做代建就如同開(kāi)了個(gè)餐館,一個(gè)好的餐館不能只燒一種菜,要懂得滿足所有客人的需求?!?/p>

  因此,房企布局代建業(yè)務(wù)后,除了尋求規(guī)模的增長(zhǎng),更在拓展業(yè)務(wù)邊界、擴(kuò)大服務(wù)范圍、優(yōu)化服務(wù)能力方面持續(xù)發(fā)力。

  “代建第一股”綠城管理形成了“3+3”業(yè)務(wù)模式,在政府代建、商業(yè)代建及資方代建三項(xiàng)代建主業(yè)基礎(chǔ)上疊加金融服務(wù)、產(chǎn)城服務(wù)及產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)三項(xiàng)配套服務(wù)。

  中原建業(yè)則遵循“新藍(lán)海戰(zhàn)略”“大中原戰(zhàn)略”“省域化戰(zhàn)略”,在深耕河南主戰(zhàn)場(chǎng)外,發(fā)力省外大中原區(qū)域,以促進(jìn)省外業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)更大突破,形成覆蓋以鄭州為中心,周邊500公里范圍內(nèi)大中原地區(qū)的業(yè)務(wù)布局。

  脫胎于“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系的龍湖龍智造,受益于龍湖在數(shù)字科技領(lǐng)域超百億元的長(zhǎng)期投入,構(gòu)建起行業(yè)領(lǐng)先的GIS、BIM、AIoT、大數(shù)據(jù)、圖形算法引擎、XR(VR+AR+MR)等地產(chǎn)數(shù)字科技集群,成為行業(yè)數(shù)字科技高地。

  今年1月份,龍湖龍智造正式發(fā)布“六大業(yè)務(wù)飛輪”:龍智研策、龍智建管、龍智設(shè)計(jì)、龍智數(shù)科、龍智精工、龍智千丁等,提供全業(yè)態(tài)、全周期、數(shù)字化的“一站式解決方案,六大業(yè)務(wù)飛輪協(xié)同驅(qū)動(dòng),構(gòu)建了完整戰(zhàn)略生態(tài)。

  當(dāng)前,國(guó)內(nèi)代建市場(chǎng)規(guī)模仍在持續(xù)擴(kuò)大。東吳證券近日在研報(bào)中提到,經(jīng)過(guò)測(cè)算,2026年代建業(yè)務(wù)的新簽約金額規(guī)模達(dá)到397億元,2022-2026年5年總規(guī)模可達(dá)1729億元。克而瑞則在報(bào)告中指出,當(dāng)前房地產(chǎn)代建行業(yè)整體規(guī)模仍然相對(duì)較小,整體開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的滲透率很低,對(duì)標(biāo)歐美代建參與度可達(dá)20%-30%,國(guó)內(nèi)代建行業(yè)未來(lái)增長(zhǎng)空間巨大。

  不過(guò),同時(shí)也應(yīng)該看到,對(duì)意欲在代建市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟的企業(yè)來(lái)說(shuō),這是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。伴隨越來(lái)越多企業(yè)涌入,代建領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)加劇,行業(yè)集中度也有所提升。中指研究院在研究中表示,好的代建企業(yè)需具備良好的品牌輸出能力、資源整合能力、經(jīng)營(yíng)管理能力。

(責(zé)編:郭爽)

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