【民生調(diào)查局】

　　編者按：

　　這里是民生調(diào)查局，見人所未見，調(diào)查民生之變。關(guān)注你想關(guān)注的、你沒關(guān)注的，調(diào)查你想看的、未看到的。

　　中新網(wǎng)客戶端北京9月4日電(彭婧如)長租公寓企業(yè)高管失聯(lián)，公司員工工作群被解散，租客交了房租卻無家可歸，房東的租金也沒有進(jìn)賬。近日，這樣的情況在杭州、上海、重慶、成都等多地上演，長租公寓將成為地產(chǎn)圈的“P2P”？

　　長租公寓平臺(tái)頻現(xiàn)“跑路”

　　8月27日，有杭州的租客表示，剛在長租公寓友客交了2萬多元房租，中介就拿錢跑了。8月29日，杭州又一家長租公寓巢客“跑路”。同期，上海嵐越企業(yè)管理咨詢有限公司(即嵐越公寓)在浦東的辦公室，也是人去樓空。

　　在成都，巢客遇家、連合之家等多個(gè)包租公司亦突然失聯(lián)，疑似卷走房租跑路。據(jù)媒體報(bào)道，僅巢客遇家和連合之家兩家公司的受害租客便將近2萬人，涉及金額達(dá)3億元左右。

　　目前，至少還有包括適享、?，?shù)仍趦?nèi)的多家房屋租賃企業(yè)的創(chuàng)始人或主要負(fù)責(zé)人失聯(lián)，波及西南、華南、華東等多個(gè)省份城市，涉及數(shù)以萬計(jì)的房源的房東和租客。

　　為何會(huì)出現(xiàn)這種情況？

　　貝殼研究院高級分析師黃卉認(rèn)為，核心原因是企業(yè)商業(yè)模式存在部分脆弱性以及靈活性差的問題。疫情的沖擊，加速暴露了企業(yè)商業(yè)模式的問題。

　　目前大部分長租公寓采取的都是包租模式，從業(yè)主處租賃房源，之后經(jīng)過裝修再出租給租客。

　　“裝修和運(yùn)營需要較高的成本投入，所以租金成本高?！秉S卉說，“而且，通常長租公寓會(huì)與業(yè)主簽訂3-5年的租賃合同，在約定期限之后租金會(huì)按比例增長。但在遭遇市場風(fēng)險(xiǎn)和變動(dòng)的情況下，仍然要按約定繳納租金，給企業(yè)經(jīng)營帶來了較大的成本壓力?！?/p>

　　“長租公寓企業(yè)理論上來講應(yīng)當(dāng)‘以出定收’”，黃卉認(rèn)為，即根據(jù)出房情況來決定收房速度，將庫存維持在健康水平?！艾F(xiàn)實(shí)中，部分小企業(yè)為了拓展規(guī)模，收房相對激進(jìn)，但出租能力低導(dǎo)致房屋空置率較高，企業(yè)現(xiàn)金流難以抵御市場風(fēng)險(xiǎn)。”

　　多地協(xié)會(huì)緊急發(fā)風(fēng)險(xiǎn)提示

　　面對長租公寓的“爆倉跑路”現(xiàn)象，上海、廣州、?？?、合肥、成都等城市的相關(guān)地產(chǎn)協(xié)會(huì)近日紛紛發(fā)布住房租賃市場風(fēng)險(xiǎn)提示。

　　成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)除了在8月28日發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示外，還于近日表示將開展住房租賃企業(yè)專項(xiàng)排查工作。

　　“這些企業(yè)以住房租賃名義采取‘高進(jìn)低出’(支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金)、‘長收短付’(收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期)高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營模式開展詐騙行為，最終導(dǎo)致房東租金收不回來，租客房財(cái)兩空?！睆V州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)稱，要謹(jǐn)慎選擇租賃企業(yè)！

　　房東、租客如何避免成冤大頭？

　　上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)提醒，房東、租客在委托經(jīng)營或租房過程中，應(yīng)多方了解周邊住房的市場租金價(jià)格，警惕公司“高進(jìn)低出、長收短付”帶來的風(fēng)險(xiǎn)。“房東將住房委托給公司時(shí)，對委托價(jià)格明顯高于市場租金水平的，要提高警惕；租客租賃住房時(shí)，對租金明顯低于市場租金水平的，要慎重?！?/p>

　　廣州、?？?、合肥等地協(xié)會(huì)還建議，租客在簽訂租房合同時(shí)，使用住房租賃合同示范文本。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向中新網(wǎng)表示，多地協(xié)會(huì)的通報(bào)提示了一種風(fēng)險(xiǎn)，即“租金的支付周期越長風(fēng)險(xiǎn)越大”。

　　“這也是這兩年長租公寓中的一個(gè)新情況。部分長租公寓企業(yè)為了加快融資，往往要求租客支付周期長的租金，這是需要警惕的。后續(xù)租客應(yīng)對支付周期有足夠的重視和了解?！眹?yán)躍進(jìn)說。

　　“租客支付房租時(shí)，一般不超過3個(gè)月的支付周期，避免一次性支付較大額度房租，并向約定賬號(hào)支付房租?！鄙虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)建議，租客承租房屋時(shí)，還要注意查看租房合同中有無“租金貸”、“租房貸”、“房租分期”等相關(guān)條款，是否需要額外簽訂相關(guān)貸款補(bǔ)充協(xié)議等。

　　長租公寓會(huì)成地產(chǎn)“P2P”嗎？

　　長租公寓接連“跑路”讓一批租客、房東談“租”色變，進(jìn)入低信任度階段?！邦愃葡乱粋€(gè)跑路的各種‘P2P’？”有網(wǎng)友問。

　　“2019年很多的長租公寓機(jī)構(gòu)鼓勵(lì)租客使用租金貸，運(yùn)用低租金的模式提前收回租客一年的租金去擴(kuò)張規(guī)模，存在的風(fēng)險(xiǎn)很大，運(yùn)營不下去就采用跑路的方式，確實(shí)很像P2P?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認(rèn)為。

　　劍指住房租賃市場秩序混亂的現(xiàn)象，2019年12月，住建部、國家發(fā)改委等六部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，對住房租金貸款業(yè)務(wù)的貸款期限、貸款額度等作出明確要求。

　　中新網(wǎng)注意到，2020年，多地已啟動(dòng)資金監(jiān)管新舉措，進(jìn)一步限制“二房東”們。

　　4月16日，南京市發(fā)布《關(guān)于落實(shí)住房租賃機(jī)構(gòu)租金托管制度的通知》及租賃機(jī)構(gòu)托管協(xié)議示范文本，要求南京市所有的住房租賃機(jī)構(gòu)建立租金托管制度。

　　南京規(guī)定，采用“高進(jìn)低出”、“長收短付”經(jīng)營模式的住房租賃機(jī)構(gòu)，應(yīng)將在銀行設(shè)立的租金托管專戶變更為租賃資金監(jiān)管賬戶，設(shè)立經(jīng)營規(guī)模相匹配的風(fēng)險(xiǎn)保證金，并將相關(guān)租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金均納入監(jiān)管賬戶。

　　8月7日，西安發(fā)布《西安市住房租賃資金監(jiān)督管理實(shí)施意見(試行)》，明確從2020年10月1日起，住房租賃行業(yè)管理部門將對“托管式”租賃企業(yè)的監(jiān)管專用賬戶日常收支情況進(jìn)行監(jiān)督。

　　8月13日，杭州也發(fā)布相關(guān)規(guī)定：9月30日前，“托管式”住房租賃企業(yè)對2020年新增委托房源，應(yīng)將對應(yīng)房源的風(fēng)險(xiǎn)防控金繳交到位；對存量委托房源，應(yīng)繳交風(fēng)險(xiǎn)防控金30%，剩余風(fēng)險(xiǎn)防控金繳納時(shí)間按規(guī)定順延執(zhí)行。

　　長租公寓還有沒有未來？

　　貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2020年上半年，長租公寓出租率明顯下降、違約率提升，同時(shí)仍然需要正常給業(yè)主支付房租，企業(yè)現(xiàn)金流普遍吃緊。同時(shí)，疫情期間租賃企業(yè)的管理成本提升。

　　再加上各地的風(fēng)險(xiǎn)提示和監(jiān)管收緊，長租公寓還是門好生意嗎？

　　王小嬙認(rèn)為，國內(nèi)的長租公寓運(yùn)營還在起步階段，目前還未有一家機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)盈利，但通過幾年的摸索，機(jī)構(gòu)對運(yùn)營的方向更加清晰，在政策的傾斜下，未來長租公寓仍有機(jī)會(huì)。

　　“長期看，長租公寓行業(yè)向好發(fā)展的趨勢不會(huì)變。”黃卉也看好長租公寓的未來，她認(rèn)為，雖然疫情會(huì)階段性影響長租公寓企業(yè)的生存環(huán)境，但行業(yè)的長期向好向穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢不會(huì)變。

　　“品質(zhì)居住是消費(fèi)升級背景下的必然需求，也是消費(fèi)者用腳投票的結(jié)果，這種市場需求的動(dòng)力并未改變?！秉S卉表示，疫情會(huì)加速行業(yè)洗牌和進(jìn)化，經(jīng)營能力不足的尾部企業(yè)會(huì)逐漸被淘汰，行業(yè)集中度不斷提升。

　　“長租公寓要想持久運(yùn)營下去，要加強(qiáng)自身運(yùn)營，做好對租戶的保障，從而提高續(xù)租率，降低房源空置帶來的成本增加”，王小嬙表示，付款方式不應(yīng)該依賴金融手段，降低“租金貸”付款方式的占比，對長租公寓來說并不一定是壞事。

　　你租房嗎？未來會(huì)否選擇長租公寓？