新一輪支持房地產(chǎn)的金融舉措日前出爐:引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率、統(tǒng)一房貸最低首付比例至15%、優(yōu)化保障性住房再貸款政策、支持收購(gòu)房企存量土地……此時(shí)揮出房地產(chǎn)金融政策組合拳有何考量?新政策又將帶來(lái)哪些影響?
24日,在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上,中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝一下宣布了五項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策。這令不少市場(chǎng)人士大呼:超預(yù)期!
圖為9月24日國(guó)務(wù)院新聞辦公室在北京舉行的新聞發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。新華社記者李鑫 攝
完善房地產(chǎn)金融政策,要從供需兩端入手。在激發(fā)有效需求方面,中國(guó)人民銀行再次宣布降低存量房貸利率,并統(tǒng)一了首套、二套房貸最低首付比例。
去年8月,中國(guó)人民銀行也曾推動(dòng)商業(yè)銀行調(diào)降過(guò)一輪存量房貸利率,調(diào)整后存量首套房貸利率平均下降0.73個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò),上次調(diào)降后,不少存量房貸利率仍在4%左右。
隨著新發(fā)放貸款利率不斷下行,新老房貸利差不斷拉大,尤其是原來(lái)加點(diǎn)幅度較高的城市,如北京、上海、深圳、廣州等,新老房貸利差更大。
對(duì)于此輪批量調(diào)整,潘功勝表示,擬引導(dǎo)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近,預(yù)計(jì)平均下降0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。
得知存量房貸利率將再次調(diào)整,家住北京望京的孫先生頗為關(guān)注。上一輪存量房貸調(diào)整時(shí),受制于北京首套房貸利率政策下限要求,他的貸款利率調(diào)降至4.75%。
“現(xiàn)在北京的新發(fā)放首套房貸利率下限是3.4%,這距離我的房貸利率不止1個(gè)百分點(diǎn)。即便只下降0.5個(gè)百分點(diǎn),我每月也能少還1600元左右?!睂O先生算了一筆賬。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,如果以商貸100萬(wàn)元、30年等額本息計(jì)算,房貸利率下降0.5個(gè)百分點(diǎn),借款人月供減少大約280元,30年可減少利息支出超10萬(wàn)元。
截至6月末,我國(guó)個(gè)人住房貸款余額37.79萬(wàn)億元。潘功勝明確表示,存量房貸利率下降將惠及5000萬(wàn)戶家庭、1.5億人口,平均每年減少家庭利息支出總數(shù)1500億元左右。
招聯(lián)首席研究員董希淼表示,下調(diào)存量房貸利率,有利于進(jìn)一步降低借款人房貸利息支出,減少提前還貸行為,還能壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
除了減輕房貸借款人利息壓力,此次金融管理部門還統(tǒng)一了首套和二套房貸的最低首付比例。二套房首付款比例也降至15%,創(chuàng)下近年新低。
家住重慶兩江新區(qū)的市民袁先生最近看中一套位于中央公園片區(qū)的改善型住房。“家中二胎即將出生,原先的房子不夠住,想再購(gòu)置一套四室戶型?!痹壬嬖V記者,如果后續(xù)二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%,首付可以至少節(jié)省23.5萬(wàn)元。
“從房貸利率、首付款比例兩個(gè)方面調(diào)整住房金融政策,有助于降低居民住房消費(fèi)門檻、減輕利息負(fù)擔(dān),促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)和投資?!鄙虾=鹑谂c發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛表示,各地還可以因城施策,確定轄區(qū)內(nèi)最低首付比例下限。另外,15%只是最低的首付比例,能否按最低首付比例執(zhí)行,商業(yè)銀行還得根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行評(píng)估。
2024年5月在上海嘉定區(qū)拍攝的某樓盤項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。新華社記者鄭鈞天 攝
在從需求端支持居民購(gòu)房的同時(shí),金融管理部門還推出不少利好供給端的政策舉措。
潘功勝介紹,房企存量融資展期、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等階段性政策,原本將在今年底到期,此次中國(guó)人民銀行和金融監(jiān)管總局決定將這兩項(xiàng)政策延期到2026年底。
業(yè)內(nèi)專家介紹,延長(zhǎng)部分房地產(chǎn)金融政策期限,有助于進(jìn)一步盤活房企存量資產(chǎn),改善房企現(xiàn)金流。
盤活存量住房是化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。此次中國(guó)人民銀行還進(jìn)一步優(yōu)化了保障性住房再貸款政策,引起市場(chǎng)普遍關(guān)注。
今年5月,中國(guó)人民銀行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款,引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則,支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房。
“為進(jìn)一步增強(qiáng)對(duì)銀行和收購(gòu)主體的市場(chǎng)化激勵(lì),我們將保障性住房再貸款政策中人民銀行資金支持的比例,由原來(lái)的60%提高到100%,加快推動(dòng)商品房的去庫(kù)存進(jìn)程?!迸斯僬f(shuō)。
董希淼認(rèn)為,中國(guó)人民銀行資金支持的比例提高到100%,有助于提高商業(yè)銀行和地方國(guó)企積極性,加快推動(dòng)商品房的去庫(kù)存進(jìn)程。此舉還有助于進(jìn)一步增加保障房供給,推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式。
此外,在支持收購(gòu)房企存量土地方面,中國(guó)人民銀行提出,在將部分地方政府專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備的基礎(chǔ)上,研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購(gòu)房企土地。
潘功勝介紹,此舉有助于盤活存量用地,緩解房企資金壓力,“在必要的時(shí)候,也可以由人民銀行提供再貸款支持”。
隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化,金融舉措也不斷適應(yīng)形勢(shì)調(diào)整優(yōu)化,一方面持續(xù)加大支持剛性和改善性住房需求力度,另一方面防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)外溢。
“此輪房地產(chǎn)金融政策再加碼,沒(méi)有改變一貫的政策取向,新舊政策銜接穩(wěn)步有序?!敝袊?guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示,金融政策支持力度加大,全面助力穩(wěn)存量和促增量,傳遞出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的明確信號(hào)。
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