房地產(chǎn)20年：在松與緊調(diào)控間探索發(fā)展新模式

　　當(dāng)前調(diào)控政策已轉(zhuǎn)向支持剛性和改善性購(gòu)房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

　　回看我國(guó)房地產(chǎn)過(guò)去20年的發(fā)展史，堪稱(chēng)波瀾壯闊、風(fēng)雨兼程。一邊是商品房市場(chǎng)高速發(fā)展、房企快速擴(kuò)張的“黃金時(shí)代”結(jié)束，居民居住面積不斷提升、居住品質(zhì)逐步改善；另一邊則是穩(wěn)樓市政策的不斷出臺(tái)，調(diào)控著樓市的熱和冷，同時(shí)，推進(jìn)住房保障工程，實(shí)現(xiàn)“住有所居，居有所宜”。

　　時(shí)至目前，房地產(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大深刻變化，調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，致力于支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，并構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式。

　　居住條件發(fā)生質(zhì)的改變

　　從小在北京生活、長(zhǎng)大的劉頌(化名)見(jiàn)證了北京居住生活條件的大變化。

　　“最早我們住的是筒子樓，類(lèi)似辦公樓。一層好多戶，一個(gè)大走廊，鄰居們都在走廊里做飯；衛(wèi)生間、洗澡間都是公用的，鄰居之間約定，一三五女生洗，二四六男生洗；居住的面積也不大，只有現(xiàn)在一個(gè)起居室面積的大小?！眲㈨灮貞浀馈?/p>

　　2010年前后，劉頌和父母搬到了兩梯三戶的小區(qū)樓房。用劉頌的話說(shuō)，“生活品質(zhì)大大提升了！100多平方米的三居室，不僅面積大了很多，功能也非常齊全，采光等設(shè)計(jì)更優(yōu)，還有地下停車(chē)庫(kù)、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理。”

　　最近幾年，讓劉頌更欣喜的還有周邊居住環(huán)境、配套的變化。劉頌居住在北京麗澤片區(qū)，在他最初的印象中，該區(qū)域比較荒涼?！半S著麗澤金融商務(wù)區(qū)規(guī)劃的落地與建設(shè)，區(qū)域內(nèi)成片的商務(wù)樓宇拔地而起，地鐵陸續(xù)開(kāi)通，生活配套也逐漸完善。麗澤天街正式開(kāi)業(yè)后，人氣旺了起來(lái)?！?/p>

　　劉頌是我國(guó)居民居住環(huán)境變遷的縮影。早在2003年底，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積是23.7平方米。根據(jù)住建部的調(diào)查，截至2022年底，城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到40.8平方米。

　　不僅僅是居住面積的增加，還有居住品質(zhì)的提升。諸如隨著老齡化趨勢(shì)明顯，社區(qū)、室內(nèi)開(kāi)始增加適老化設(shè)施，在二孩、三孩政策下，空間的功能性更加完善，此外，在居住場(chǎng)景中，綠色、科技的元素已經(jīng)廣泛植入，為人們的美好生活賦能。

　　這二十年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了深刻的變化，居住品質(zhì)逐步升級(jí)、配套設(shè)施更加齊全、居住環(huán)境更加優(yōu)美，人民群眾居住條件得到了顯著改善。

　　“房住不炒”、住房保障齊頭并進(jìn)

　　二十年變化背后，是時(shí)代的發(fā)展，更是政策的支持，一手抓“房住不炒”，另一只手推動(dòng)住房保障建設(shè)。

　　雖然“房住不炒”概念在2016年正式提出，但是從2003年起，我國(guó)就開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

　　將時(shí)間軸拉回至2003年，隨著“非典”的結(jié)束，在寬松政策的刺激、消費(fèi)需求的復(fù)蘇之下，房地產(chǎn)行業(yè)也很快觸底反彈。

　　2003年8月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》出臺(tái)，指出房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，明確多數(shù)家庭購(gòu)買(mǎi)和租賃普通商品住房的供應(yīng)體系，這推動(dòng)住房消費(fèi)需求的快速增長(zhǎng)。也是在這一年的12月，北京按照“招拍掛”新標(biāo)準(zhǔn)拍賣(mài)的第一塊大型國(guó)有土地，被順馳高溢價(jià)拿下。

　　為抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)，2004年初，中央政府采取了“管?chē)?yán)土地、看緊信貸”的宏觀調(diào)控政策。為了穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，我國(guó)開(kāi)始啟動(dòng)“國(guó)字號(hào)”條文的調(diào)控手段，從2005年開(kāi)始到2007年，“國(guó)八條”“國(guó)六條”等一系列政策出臺(tái)。不過(guò)，在經(jīng)歷2008年全球性金融危機(jī)、政府緊急救市下，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)復(fù)蘇，部分城市地價(jià)、房?jī)r(jià)過(guò)熱，各種形式的炒房和投機(jī)性購(gòu)房現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，樓市調(diào)控全面加碼。

　　2010年開(kāi)始，“新國(guó)十條”“新國(guó)八條”先后祭出，上調(diào)首付比例、房貸利率，限貸、限購(gòu)啟動(dòng)。僅在2011年，超過(guò)40個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)措施，有效控制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范行為和房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭。

　　時(shí)間來(lái)到2015年，在多重因素之下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了一波上漲行情，多城地價(jià)、房?jī)r(jià)大幅攀升，銷(xiāo)售數(shù)據(jù)也刷新紀(jì)錄。為給火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，從2016年國(guó)慶開(kāi)始，新一輪調(diào)控來(lái)襲，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等各種手段出爐。

　　也是在2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上首次提出了“房住不炒”，即“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。

　　一邊是政策層面的房住不炒，另一邊則是對(duì)住房制度進(jìn)行改革、深化和升級(jí)。

　　過(guò)去多年，為了解決中低收入人群的住房問(wèn)題，我國(guó)各地先后推出了“安居工程”“經(jīng)濟(jì)適用房”“限價(jià)房”等。2011年開(kāi)始，我國(guó)保障性住房建設(shè)提速。2015年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，首次提出建立購(gòu)租并舉的住房制度。2016年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，提出建立購(gòu)租并舉的住房制度，健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2022年9月，十年來(lái)我國(guó)累計(jì)完成投資14.8萬(wàn)億元，建設(shè)各類(lèi)保障性住房和棚戶區(qū)改造安置住房5900多萬(wàn)套，低保、低收入住房困難家庭基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，幫助1.4億多群眾安居。

　　2022年，中共二十大報(bào)告再次明確“房住不炒”“租購(gòu)并舉”，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

　　構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

　　新的發(fā)展周期，隨著人口紅利正在消失，以及三年疫情下我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)受到影響，收入預(yù)期發(fā)生改變，房地產(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大深刻變化，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策更好地支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，成為新發(fā)展時(shí)期的重要議題。

　　因此，從2023年8月底開(kāi)始，各地密集執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，取消或松綁限購(gòu)，降首付、降利率，下調(diào)存量房貸利率，逐漸取消土地限價(jià)、商品房限價(jià)等，開(kāi)始了新一輪的調(diào)控潮。

　　不僅行政措施調(diào)整與優(yōu)化，值得關(guān)注的還有房地產(chǎn)發(fā)展新模式的繼續(xù)探索。

　　10月30日至31日在北京舉行的中央金融工作會(huì)議指出，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　新模式此前已經(jīng)被多次提及，“房住不炒”“租購(gòu)并舉”等都是關(guān)鍵詞。而在新周期新形勢(shì)下，新模式又有哪些新內(nèi)涵？

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次會(huì)議明確了構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的突破點(diǎn)，城中村改造、規(guī)劃建設(shè)保障性住房、平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施的“三大工程建設(shè)”是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重點(diǎn)突破方向，也是未來(lái)金融支持房地產(chǎn)的主要領(lǐng)域。

　　無(wú)論是“房住不炒”還是建設(shè)保障性住房，房地產(chǎn)發(fā)展新模式都是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到居住消費(fèi)的本質(zhì)：一方面，增加保障房的供應(yīng)，實(shí)行封閉管理，滿足低收入人群的居住需求；另一方面，在商品房領(lǐng)域，回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供應(yīng)雙軌制，有助于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式的建立。

　　采寫(xiě)/新京報(bào)記者 段文平